不動産業を開業するまでの流れを解説 | 開業支援の相談なら「開業支援ガイド」

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不動産業を開業するまでの流れを解説

不動産業を開業したい人の中には、開業するまでの流れが知りたい人もいますよね。また、開業におけるプロセスの全体像が知りたい人もいるでしょう。

当記事では、「不動産業を開業するまでの流れ」を解説します。フローチャートも掲載しているため、不動産業を開業したい人は参考にしてみてください。

まずは全体の流れを把握する

不動産業を開業するときには、多岐にわたるプロセスがあります。時間がかかる工程や費用がかかる工程もあるため、不動産業を開業したい人はひとつひとつの工程を確認しつつ、不動産業の開業における全体の流れを把握しておきましょう。

【不動産業を開業するまでの流れ】

  1. コンセプトを決める
  2. 事業計画を立てる
  3. 貸事務所を探す
  4. 設備を導入する
  5. 備品を用意する
  6. 手続きを進める

不動産業を開業するときは多岐にわたるプロセスがある関係上、各工程が前後することや並行することもあります。今回紹介した流れの通りに進むとは限らないため、不動産業を開業したい人はあくまでも参考としてそれぞれの工程を確認してみてください。

①コンセプトを決める

不動産業を開業するときは、まずはコンセプトを決めることになります。コンセプトを決めることにより、その事業が提供する価値や方向性が定まるため、まずは想定している事業内容からコンセプトを決めることを検討してみましょう。

【不動産業におけるコンセプトの例】

  • 不動産の活性化から地域の活性化へ。
  • 築古マンションに新たな価値を。
  • 不動産の価値をカタチにする。

たとえば、コンセプトを「築古マンションに新たな価値を。」にした場合、その事業が示す価値と方向性は「築古マンションに新たな価値を生み出すこと」です。顧客に対してのメッセージにもなるため、目指すのは「築古マンションに新たな価値を生み出すこと」です。

また、コンセプトを「築古マンションに新たな価値を。」にした場合、そのコンセプトは決めるべき事項の判断軸になります。判断に迷ったときは「築古マンションに新たな価値を生み出せるかどうか?」を考えることにより、事業の一貫した方向性を保つことができます。

コンセプトはその事業の軸となる部分です。コンセプトを決めずとも開業できますが、その事業が提供する価値や方向性が定まるため、不動産業を開業したい人は想定している事業内容からコンセプトを決めることを検討してみましょう。

コンセプトの作り方が知りたい人は「不動産業の開業におけるコンセプトとは?作るときの手順を解説」も参考にしてみてください。

コンセプトを決めるときはフレームワークを活用してみる

コンセプトを決めるときはフレームワークを活用する方法があります。とくに、「5W2H」のフレームワークは思考の整理に役立つため、不動産業のコンセプトを決めたい人は「5W2H」のフレームワークを活用することを検討してみましょう。

【不動産業における「5W2H」の例】

項目 項目の例
why(なぜ) ・なぜ不動産業を始めるのか?
・なぜこの事業内容にしたのか?
・なぜこの会社名なのか?
who(誰に) ・年齢層のターゲットは?
・性別のターゲットは?
・職業のターゲットは?
what(何を) ・事業内容は?
・取り扱う物件は?
・サービスの特徴は?
where(どこで) ・開業する場所は?
・競合店の有無は?
・人通りの状況は?
when(いつ) ・営業時間は?
・定休日は?
・年末年始は?
how much(いくらで) ・査定料金は?
・仲介手数料は?
・相場と推移は?
how(どのように) ・対面か?
・オンラインか?
・事務所は構えるか?

たとえば、事業の根幹となる要素は「why(なぜ)」に該当します。「なぜ不動産業を始めるのか?」「なぜこの事業内容にしたのか?」「なぜこの会社名なのか?」など、開業の動機や理由とも言える要素は「why(なぜ)」に当てはめながら考えることになります。

また、事業の価値となる要素は「what(何を)」に該当します。「事業内容は?」「取り扱う物件は?」「サービスの特徴は?」など、顧客に提供する価値とも言える要素は「what(何を)」に当てはめながら考えることになります。

「5W2H」のフレームワークを活用することにより、コンセプトを決めるときのヒントが見つかることがあります。あくまでも方法のひとつですが、コンセプトが決まらない人は「5W2H」のフレームワークを活用することを検討してみましょう。

②事業計画を立てる

コンセプトを決めた後は事業計画を立てることになります。設計したコンセプトを事業計画に落とし込むことにより、その事業の実現性を検証することができるため、コンセプトが決まった人は事業計画を立てることを検討してみましょう。

【事業計画を立てるときの項目の例】

項目 項目の例
市場調査 ・顧客動向
・競合分析
・周辺調査
売上計画 ・売上目標
・売上予測
・利益計算
資金計画 ・設備資金
・運転資金
・資金調達

たとえば、事業計画を立てるときは「市場調査」に関する内容を入れ込むことになります。顧客動向や競合分析など、市場調査に関する内容を事業計画に入れ込むことにより、事業戦略の視点からその事業の実現性を検証することができます。

また、事業計画を立てるときは「売上計画」に関する内容を入れ込むことになります。売上目標や売上予測など、売上計画に関する内容を事業計画に入れ込むことにより、事業の見通しの視点からその事業の実現性を検証することができます。

なお、事業計画を立てるときは日本政策金融公庫の公式サイトにある「創業計画Q&A」が参考になります。「資金計画の立て方」や「事業計画書の作り方」など、Q&A方式による解説があるため、事業計画の立て方が知りたい人は参考にしてみましょう。

資金調達するときは事業計画書が必要になる

「銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けるとき」や「国や自治体から補助金を受給するとき」など、資金調達するときは事業計画書が必要です。申請時に事業計画書を提出することになるため、不動産業を開業したい人は事業計画書の概要を確認しておきましょう。

【事業計画書に記載する項目の例】

項目 記載内容の例
創業の動機 ・創業する目的
・創業する動機
・創業する理由
経営者の略歴 ・過去の事業経験
・取得している資格
・知的財産等の有無
取扱商品やサービス ・ターゲット層と販売戦略
・取扱商品やサービスの内容
・競合や市場を取り巻く状況
取引先と取引関係 ・販売先
・仕入先
・外注先
必要となる資金 ・設備資金
・運転資金
・合計金額
資金の調達方法 ・自己資金
・金融機関からの借入
・親や兄弟からの借入
事業の見通し ・売上高と仕入高
・算出した利益率
・1年後の見通し

事業計画書は事業内容を説明するための書類のことです。創業期における事業計画書は創業計画書とも呼ばれ、フォーマットやテンプレートはいろいろありますが、融資を受けるときや補助金を受給するときは所定の書式が用意されていることもあります。

また、事業計画書を作成する目的は「事業計画の可視化」と「実現性の検証」です。第三者と事業内容を共有するときの客観的な資料にもなるため、融資を受けるときや補助金を受給するときは申請時に事業計画書の提出が求められる傾向があります。

事業計画書はその事業を成功に導くための設計図です。第三者と事業内容を共有するときの客観的な資料にもなる関係上、融資を受けるときや補助金を受給するときは提出を求められる傾向があるため、不動産業を開業したい人は事業計画書を作成してみましょう。

③貸事務所を探す

事業計画を立てた後は貸事務所を探すことになります。とくに、土地や建物の売買など、宅地建物取引業を営む場合は事務所の設置が義務付けられているため、事業計画を立てた人は貸事務所として契約できる物件を探すことを検討してみましょう。

【貸事務所として契約できる物件の探し方の例】

  • 貸事務所を取り扱う専門サイトから探す
  • 開業予定地にある不動産屋を訪ねる
  • 知人や友人に紹介してもらう

物件を探すときの方法として挙げられるのは「貸事務所を取り扱う専門サイトから探す方法」です。ひとつの専門サイトに絞らず、複数の専門サイトを調査することにより、開業予定地に足を運ばずとも貸事務所を比較検討することができます。

また、物件を探すときの方法として挙げられるのは「開業予定地にある不動産屋を訪ねる方法」です。不動産屋を訪ねることにより、賃料相場や周辺情報などの情報を得られる点に加え、未公開物件や潜在物件を紹介してもらえる可能性もあります。

宅地建物取引業を営む場合は事務所の設置が義務付けられています。想定している事業内容次第ですが、宅地建物取引業を営む場合は事務所を設置する必要があるため、該当する人は貸事務所として契約できる物件を探すことを検討してみましょう。

事務所の設置要件に関する情報が知りたい人は「不動産の開業における事務所の設置要件を解説」も参考にしてみてください。

貸事務所を探す前に希望条件を整理しておく

希望条件を整理しておかなければ、貸事務所として契約できる物件を見つけたとしても判断に迷う可能性があります。物件を探すときの目安にもなるため、貸事務所として契約できる物件を探すときは希望条件を整理することを検討してみましょう。

【物件の希望条件の例】

項目 希望条件の例
物件 内装設備が残る居抜き物件
立地 商業施設が集まる商業立地
坪数 30坪程度
賃料 25万円程度
その他 駅徒歩10分圏内にある物件/1階の物件

たとえば、費用を抑えたい場合は居抜き物件が選択肢として挙げられます。スケルトン物件と比較した場合、レイアウトやデザインの自由度が劣るデメリットがありますが、内装設備が残る居抜き物件を選択することにより、費用を抑えられるメリットがあります。

また、集客面が気になる場合は商業立地にある物件が選択肢として挙げられます。住宅立地と比較した場合、競合他社が増えるデメリットがありますが、商業立地にある物件を選択することにより、人通りの多さから集客の幅が広がるメリットがあります。

その他には、駅徒歩の分数や物件の階数なども希望条件を整理するときのポイントです。希望条件が増えれば増えるほど、物件にかかる費用も増える点は要注意ですが、貸事務所として契約できる物件を探すときは希望条件を整理することを検討してみましょう。

④設備を導入する

貸事務所を探した後は設備を導入することになります。導入する設備は取得した物件の状態にもよるため、貸事務所として契約できる物件を見つけた人は取得した物件の状態と照らし合わせながら導入する設備を検討してみましょう。

【導入する設備の例】

項目 具体例
給湯設備 給湯器
空調設備 空調機
換気設備 換気扇
給水設備 給水管
排水設備 排水管
流水設備 流水装置
防災設備 火災報知器
防犯設備 防犯カメラ
照明設備 シーリングライト
通信設備 インターネット回線

導入する設備として挙げられるのは通信設備です。インターネット回線がつながっている物件もありますが、備え付けのインターネット回線は通信速度が遅いことも考えられるため、事務作業が多くなる場合はWi-Fiや光回線を検討する余地があります。

また、導入する設備として挙げられるのは防犯設備です。防犯対策が考えられている二重ロックタイプの物件もありますが、不動産業は顧客の機密情報を扱うことになるため、防犯対策を強化したい場合は防犯カメラや防犯アラームを検討する余地があります。

なお、内装設備が残る居抜き物件の場合、備え付けの設備に不具合があることも考えられます。不具合があるときは不動産屋の担当者から教えてもらえる傾向がありますが、不安な人は物件の内見時に設備の状況を確認することを検討してみましょう。

事務所として認識される程度の設備が必要になる

設備を導入するときは事務所として認識される程度の設備が必要です。とくに、「宅地建物取引業」を営む場合は宅地建物取引業免許を受ける関係上、事務所に関する要件を満たしている必要があるため、事務所として認識される程度の設備は導入しておきましょう。

【事務所の設備に関する要件の例】

  • 事務机の設置
  • 固定電話の設置
  • 応接場所の設置

たとえば、宅地建物取引業における事務所には、固定電話を設置する必要があります。他の法人と電話番号を共用することはできず、各事務所に設置が必要になるため、本店の他に支店を用意する場合は各事務所に固定電話を設置することになります。

また、宅地建物取引業における事務所には、応接場所を設置する必要があります。他の法人と応接場所を共用することはできず、各事務所に設置が必要になるため、本店の他に支店を用意する場合は各事務所に応接場所を設置することになります。

なお、事務所の設備に関する要件は自治体ごとに異なる可能性があります。定義や解釈が自治体ごとに異なることも考えられるため、宅地建物取引業を営む場合は開業予定地を管轄する自治体の担当窓口に事務所の設備に関する要件を確認してみましょう。

⑤備品を用意する

設備を導入した後は備品を用意することになります。用意する備品はいろいろありますが、不動産業の場合は書類作成や電話対応などの事務作業を行うことになるため、まずはオフィス用品を中心とした備品を用意することを検討してみましょう。

【オフィス用品を中心とした備品の例】

項目 具体例
オフィス機器 ・プリンター
・シュレッダー
・ビジネスフォン
オフィス家具 ・オフィスチェア
・オフィスデスク
・パーテーション
オフィス道具 ・ノート
・ボールペン
・クリアファイル
その他 ・ゴミ箱
・掃除機
・空気清浄機

オフィス用品として挙げられるのは「オフィス機器」です。「プリンター」「シュレッダー」「ビジネスフォン」などのオフィス機器は書類作成や電話対応などの事務作業を行うときに使用する可能性があるため、事務所に用意する備品として検討する余地があります。

また、オフィス用品として挙げられるのは「オフィス道具」です。「ノート」「ボールペン」「クリアファイル」などのオフィス道具は書類作成や電話対応などの事務作業を行うときに使用する可能性があるため、事務所に用意する備品として検討する余地があります。

なお、来客が想定される場合は事務所を清潔に保つこともポイントになります。「ゴミ箱」「掃除機」「空気清浄機」など、事務所を清潔に保つための備品を用意することも考えつつ、まずはオフィス用品を中心とした備品を用意することを検討してみましょう。

備品を用意する前にチェックリストを準備しておく

用意する備品はいろいろあるため、備品を用意する前にチェックリストを準備することも方法のひとつです。チェックリストを準備することにより、備品の抜け漏れを防げるため、備品を用意するときはチェックリストを準備することを検討してみましょう。

【備品のチェックリストのイメージ】

項目 品名 個数 単価 価格 備考
オフィス機器 プリンター
オフィス機器 シュレッダー
オフィス機器 ビジネスフォン
オフィス家具 オフィスチェア
オフィス家具 オフィスデスク
オフィス家具 パーテーション
オフィス道具 ノート
オフィス道具 ボールペン
オフィス道具 クリアファイル
その他 ゴミ箱
その他 掃除機
その他 空気清浄機

チェックリストを準備するときのポイントは、開業後の業務している姿を想像することです。「事務作業している姿」や「顧客対応している姿」を想像することにより、必要な備品が見えてくることがあるため、備品の抜け漏れを防げる可能性があります。

また、チェックリストを準備するときのポイントは、備品を分類することです。「オフィス機器」「オフィス家具」「オフィス道具」など、用途別や範囲別に備品を分類することにより、各備品を比較検討しやすくなるため、備品の抜け漏れを防げる可能性があります。

なお、まとめ買いが基本となる備品は内容量を備考欄に記入することも方法のひとつです。内容量を備考欄に記入することにより、備品にかかる費用を正確に算出できるため、まとめ買いが基本となる備品は内容量を備考欄に記入することも検討してみましょう。

⑥手続きを進める

備品を用意した後は手続きを進めることになります。不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、必要な手続きは事業内容ごとに異なるため、それぞれの視点から必要となる手続きを押さえておきましょう。

【事業内容ごとの手続きの概要】

項目 手続きの概要
宅地建物取引業 ・宅地建物取引士の登録申請
・宅地建物取引業の免許申請
・営業保証金の供託
不動産管理業 <賃貸住宅管理業>
・賃貸不動産管理経営士の登録申請
・賃貸住宅管理業の登録申請
※管理戸数が200所未満の場合は原則不要
<マンション管理業>
・管理業務主任者の登録申請
・マンション管理業の免許申請
不動産賃貸業 なし

宅地建物取引業の場合、「宅地建物取引士の登録」と「宅地建物取引業の免許」に関する手続きが必要です。宅地建物取引士試験の合格後に宅地建物取引士として登録申請し、登録完了後は宅地建物取引業を免許申請する流れになります。

賃貸住宅管理業の場合、管理戸数が200戸以上の事業者は「賃貸住宅管理業の登録」に関する手続きが必要です。賃貸不動産経営管理士試験の合格後に賃貸住宅管理業として登録申請し、登録完了後は賃貸住宅管理業を登録申請する流れになります。

マンション管理業の場合、「管理業務主任者の登録」と「マンション管理業の登録」に関する手続きが必要です。管理業務主任者試験の合格後に管理業務主任者として登録申請し、登録完了後はマンション管理業を登録申請する流れになります。

なお、「宅地建物取引業」「賃貸住宅管理業」「マンション管理業」の場合は登録申請や免許申請が必要ですが、「不動産賃貸業」の場合は登録申請や免許申請が不要です。登録申請や免許申請に関する手続きはないため、該当する人はその前提を踏まえておきましょう。

不動産業の手続きに関する情報が知りたい人は「不動産業を開業するときの手続きの流れを解説」も参考にしてみてください。

開業後はいくつかの届出を提出する

不動産業を開業した後はいくつかの届出を提出することになります。条件次第となる届出もありますが、開業後の提出が義務付けられている届出もあるため、まずは開業後の提出が義務付けられている届出の概要を把握しておきましょう。

【開業後に提出が必要な届出】

  • 開業届(個人事業の開業・廃業等届出書)
  • 事業開始当申告書

「事業所得」や「不動産所得」などの事業を開始した場合は「開業届(個人事業の開業・廃業等届出書)」の提出が義務付けられています。それにより、不動産業を開業した人は開業日から1か月以内に開業予定地を管轄する税務署に開業届を提出する必要があります。

また、不動産業を開業した場合は原則として「事業開始等申告書」の提出が必要です。自治体ごとに名称が異なる点に加え、提出期限も都道府県によりますが、不動産業を開業した人は原則として各都道府県税事務所に事業開始等申告書を提出する必要があります。

なお、条件次第では、「給与支払事務所等の開設届」や「所得税の青色申告承認申請書」などの届出も必要になります。従業員の雇用や青色申告を検討している人は開業予定地を管轄する税務署の公式サイトから各届出の概要を確認してみましょう。

流れを整理したい人はフローチャートを作成してみる

不動産業を開業するまでの流れを整理したい人はフローチャートを作成することを検討しみてください。不動産業の開業における工程は多岐にわたるため、作成したフローチャートを確認しながら開業準備を進めることにより、各工程の進捗を管理することができます。

【不動産業の開業におけるフローチャートのイメージ】

フローチャートを作成することにより、不動産業を開業するまでのスケジュールを把握できます。それぞれの工程は前後することや並行することもありますが、開業に至るまでの流れを把握したい人はフローチャートを作成することも検討してみましょう。

まとめ

不動産業を開業するまでの流れは「コンセプトを決める」「事業計画を立てる」「貸事務所を探す」「設備を導入する」「備品を用意する」「手続きを進める」に分けられます。時間がかかる工程や費用がかかる工程もあるため、ポイントになるのは各工程の確認です。

また、不動産業を開業するまでの流れを整理したい人はフローチャートを作成することも方法のひとつです。不動産業の開業における工程は多岐にわたるため、作成したフローチャートを確認しながら開業準備を進めることにより、各工程の進捗を管理できます。

なお、不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、必要な手続きは事業内容ごとに異なります。想定している事業内容次第となるため、不動産業を開業したい人はそれぞれの視点から必要となる手続きを押さえておきましょう。

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この記事の監修者

田原 広一(たはら こういち)

株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者

田原 広一(たはら こういち)

平成22年8月、資格の学校TACに入社し、以降5年間、税理士講座財務諸表論講師を務める。
平成24年8月以降 副業で税理士事務所勤務や広告代理事業、保険代理事業、融資支援事業を経験。
平成27年12月、株式会社SoLabo(ソラボ)を設立し、代表取締役に就任。
お客様の融資支援実績は、累計6,000件以上(2023年2月末現在)。
自身も株式会社SoLaboで創業6年目までに3億円以上の融資を受けることに成功。

【書籍】
2021年10月発売 『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方38の秘訣』(幻冬舎)

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