不動産業の開業における事務所の設置要件を解説

不動産業の開業を検討している人の中には、事務所の設置を考えている人もいますよね。その際、事務所の設置要件が知りたい人もいるでしょう。

当記事では、不動産業の開業における事務所の設置要件を解説します。不動産業の開業における事務所の設置要件を知りたい人は参考にしてみてください。

事務所の設置が義務付けられているのは宅地建物取引業のみ

不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、事務所の設置が義務付けられているのは「宅地建物取引業」のみです。「宅地建物取引業」以外は事務所の設置が義務付けられていないため、まずはその前提を踏まえておきましょう。

「宅地建物取引業」として開業するには、国土交通大臣または都道府県知事から宅地建物取引業免許を受ける必要があります。宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所に関する項目があるため、「宅地建物取引業」を営む場合は事務所を設置する必要があります。

一方、「不動産管理業」と「不動産賃貸業」は宅地建物取引業免許を受けずとも開業できるため、原則として事務所の設置は不要です。顧客対応が多くなる場合は事務所の設置を検討する余地もありますが、事務所を設置せずとも開業することは可能です。

「宅地建物取引業」として開業する場合は事務所の設置が必要ですが、「不動産管理業」や「不動産賃貸業」として開業する場合は原則として事務所の設置が不要です。不動産業として開業予定の人は、まずはその前提を踏まえておきましょう。

宅地建物取引業の定義

宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所に関する項目があるため、宅地建物取引業を営む場合は事務所を設置しなければなりません。不動産業として開業予定の人は、事務所を設置する前に宅地建物取引業の定義を見直しておきましょう。

【宅地建物取引業の概要】

• 宅地・建物の売買、交換
• 宅地・建物の売買、交換又は貸借の代理
• 宅地・建物の売買、交換又は貸借の媒介

宅地建物取引業とは、「『宅地・建物の売買、交換』『宅地・建物の売買、交換又は貸借の代理』『宅地・建物の売買、交換又は貸借の媒介』を業として行うもの」を言います。該当する場合は宅地建物取引業免許を受けることになるため、事務所の設置が必要です。

なお、宅地建物取引業免許は事務所の設置場所により、都道府県知事免許と国土交通大臣免許に区分されます。免許の効力に差異はないですが、申請窓口が異なるため、宅地建物取引業として開業予定の人は予備知識として覚えておきましょう。

事務所を設置する場合は宅地建物取引業免許の要件を確認する

宅地建物取引業として開業する場合、「宅地建物取引業法」の定めにより、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所に関する項目もあるため、まずはそれぞれの項目を確認してみましょう。

【事務所に関する項目】

• 事務所の範囲
• 事務所の形態

宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所に関する項目として「事務所の範囲」と「事務所の形態」があります。いずれも事務所に関する項目となるため、宅地建物取引業として開業予定の人はそれぞれの項目を確認しておきましょう。

事務所の範囲

宅地建物取引業免許の要件の中には、「事務所の範囲」に関する項目があります。規定に反する場合は要件を満たしておらず、宅地建物取引業免許を受けられないため、宅地建物取引業として開業予定の人は「事務所の範囲」のポイントを確認しておきましょう。

事務所の範囲におけるポイントは、「本店また支店として商業登記されたもの」です。「○○営業所」「○○店」という名称を用いながら宅地建物取引業を営む場合は支店として商業登記されていなくても事務所として扱われるため、商業登記が必要になります。

事務所の範囲におけるもうひとつのポイントは、「中枢管理的な統括機能を果たしているかどうか」です。本店が宅地建物取引業を営まない場合は支店が中枢管理的な統括機能を果たしていると判断されるため、支店が事務所として扱われることになります。

なお、宅地建物取引業を営まない支店は事務所として扱われず、原則として商業登記は不要です。本店が宅地建物取引業を営まない場合は商業登記が必要ですが、宅地建物取引業を営まない支店は商業登記が不要となるため、その前提を踏まえておきましょう。

契約を締結する権限を有する使用人を置く必要がある

宅地建物取引業として開業する場合、設置した事務所には、契約を締結する権限を有する使用人を置く必要があります。宅地建物取引業免許の要件に含まれる内容となるため、宅地建物取引業として開業予定の人はその内容を確認しておきましょう。

契約を締結する権限を有する使用人とは、事務所の代表者を指し、宅地建物取引業に関わる契約を締結する権限を有する者のことです。政令使用人（以下、政令使用人）とも呼ばれ、政令使用人を置くことは「宅地建物取引業法施行令」により定められています。

政令使用人にあたるのは支店長や営業部長ですが、専任の宅地建物取引士が兼務することも可能です。事務所に常勤することが条件となるため、該当しない場合は政令使用人として認められないこともありますが、原則は支店長や営業部長が政令使用人になります。

なお、本店に関しては、代表者が常勤する場合は政令使用人の設置が不要です。「代表者が常勤できない場合」や「支店の場合」は必要ですが、代表者が常勤する本店は政令使用人が不要となるため、政令使用人を置くときはその前提を踏まえておきましょう。

専任の宅地建物取引士を置く必要がある

宅地建物取引業として開業する場合、設置した事務所には、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。宅地建物取引業免許の要件に含まれる内容となるため、宅地建物取引業として開業予定の人はその内容を確認しておきましょう。

宅地建物取引士における専任とは、「事務所に常勤し、宅地建物取引業に従事する状態」を指します。宅地建物取引業者との間に雇用契約などの継続的な関係があることに加え、事務所の業務時間に従事することができる勤務形態でなければなりません。

専任の宅地建物取引士の人数においては、「ひとつの事務所に対し、業務に従事する者5名につき1名以上の割合」が求められます。「宅地建物取引業法施行規則」により定められ、条件に満たない場合は宅地建物取引業免許を受けられません。

なお、「成年に達していない未成年者」「通勤が不可能な場所に居住」「他の勤務先の退社後に従事」「勤務時間が営業時間より短い」といった場合は専任の宅地建物取引士として認められないため、宅地建物取引士を置くときはその前提を踏まえておきましょう。

事務所の形態

宅地建物取引業免許の要件の中には、「事務所の形態」に関する項目があります。規定に反する場合は要件を満たしておらず、宅地建物取引業免許を受けられないため、宅地建物取引業として開業予定の人は「事務所の形態」のポイントを確認しておきましょう。

事務所の形態におけるポイントは、「事務所の継続性」です。「継続的に使用できるもの」や「社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えているもの」を指しているため、「マンスリーオフィス」や「コンテナハウス」は事務所として認められません。

事務所の形態におけるもうひとつのポイントは、「事務所の独立性」です。「宅地建物取引業者が一定の場所を独立して専属的に使用する施設」を指しているため、「居住区間を通る場合」や「壁や仕切りなどの区切りがない場合」は事務所として認められません。

なお、マンションの一室を事務所として使用する場合、マンションの利用規約を事前に確認する必要があります。事務所としての利用が不可だったときは使用することができないため、マンションの一室を検討するときはその前提を踏まえておきましょう。

事務所の構造に関する内容もある

宅地建物取引業免許の要件の中には、「事務所の構造に関する内容」もあります。事務所の形態に含まれる内容となるため、宅地建物取引業として開業予定の人は概要を確認しておきましょう。

【事務所の構造に関する内容】

• 玄関から事務所まで、居住空間を通らずに行けること
• 玄関から居住区間まで、事務所を通らずに行けること
• 壁や仕切りなど、居住区間とは区切りがあること

たとえば、事務所の出入口に関しては、他のスペースとは独立している必要があります。宅地建物取引業の場合、顧客の個別相談を受けることになるため、他の事務所や自宅の居住スペースを通らずとも出入りできる構造が求められます。

また、事務所のスペースに関しては、用途が事務所に限定されている必要があります。宅地建物取引業の場合、顧客の個人情報を扱うことになるため、他の事務所や自宅の居住スペースとは分離した情報管理できる構造が求められます。

なお、事務所の構造に関する内容は自治体ごとに異なる可能性があります。定義や解釈が自治体ごとに異なることも考えられるため、自宅の一部やシェアオフィス（レンタルオフィス）の一画を事務所にしたいときは開業予定地を管轄する自治体の担当窓口に確認してみましょう。

事務所の設備に関する内容もある

宅地建物取引業免許の要件の中には、「事務所の設備に関する内容」もあります。事務所の形態に含まれる内容となるため、宅地建物取引業として開業予定の人は概要を確認しておきましょう。

【事務所の設備に関する内容】

• 事務机の設置
• 固定電話の設置
• 応接場所の設置

たとえば、宅地建物取引業における事務所には、固定電話を設置する必要があります。他の法人と電話番号を共用することはできず、各事務所に設置が必要になるため、本店の他に支店を用意する場合は各事務所に固定電話を設置することになります。

また、宅地建物取引業における事務所には、応接場所を設置する必要があります。他の法人と応接場所を共用することはできず、各事務所に設置が必要になるため、本店の他に支店を用意する場合は各事務所に応接場所を設置することになります。

なお、事務所の設備に関する内容は自治体ごとに異なる可能性があります。定義や解釈が自治体ごとに異なることも考えられるため、自宅の一部やシェアオフィス（レンタルオフィス）の一画を事務所にしたいときは開業予定地を管轄する自治体の担当窓口に確認してみましょう。

次は事務所を開設できる場所を確認する

宅地建物取引業として開業する場合、「宅地建物取引業法」の定めにより、事務所を開設できる場所は限られます。宅地建物取引業免許の要件を確認した後は、次の工程として事務所を開設できる場所を確認しておきましょう。

【事務所を開設できる場所の例】

• 自宅の一部
• オフィスビルの一室
• シェアオフィスの一画

たとえば、オフィスビルの一室を事務所として開設することは可能です。「専用の出入口がある」「社会通念上必要とされる設備が整えられている」など、所定の要件を満たしている必要はありますが、オフィスビルの一室を事務所にすることはできます。

また、自宅の一部を事務所として開設することも可能です。「玄関から事務所に居住空間を通らずに行ける」「事務所と居住空間が分けられている」など、所定の要件を満たしている必要はありますが、自宅の一部を事務所にすることもできます。

ただし、「イベントスペース」「コワーキングスペース」「プレハブ」などの一時的な場所は事務所として認められません。認められるのは「継続的に業務を行える施設を有する場所」となるため、事務所を開設するときはその前提を踏まえておきましょう。

なお、自宅での開業を考えている人は「自宅で不動産業を開業するときのポイントを解説」を参考にしてみてください。

事務所を開設するときは防犯対策も考える

宅地建物取引業の場合、顧客の個人情報を扱うことになるため、事務所の防犯対策は押さえるべきポイントのひとつです。事務所を開設するときは防犯対策を考えることも念頭に置いておきましょう。

【事務所の防犯対策の例】

• 事務所の窓に防犯ガラスを設置する
• 事務所の中に防犯カメラを設置する
• セキュリティ会社と契約する

事務所の防犯対策として挙げられるのは、「防犯ガラスの設置」と「防犯カメラの設置」です。事務所を開設する場所にもよりますが、防犯ガラスと防犯カメラはあらゆる事務所に取り入れられる方法となるため、防犯対策の選択肢として挙げられます。

また、個人情報の漏洩や不正アクセスなどの被害を考慮し、「セキュリティ会社」と契約することも検討の余地があります。契約料を支払うことになりますが、サイバー攻撃などの情報セキュリティ対策に講じてもらえるため、防犯対策の選択肢として挙げられます。

事務所を開設する場所にもよりますが、防犯対策は押さえるべきポイントのひとつです。宅地建物取引業は顧客の個人情報を扱うことになるため、事務所を設置するときは開設場所に加え、防犯対策を考えることも念頭に置いておきましょう。

最後は事務所に用意するものを確認する

宅地建物取引業として開業する場合、「宅地建物取引業法」の定めにより、「事務所に掲示するもの」と「事務所に備え付けるもの」があります。事務所を開設できる場所を確認した後は、最後の工程として事務所に用意するものを確認しておきましょう。

【事務所に用意するもの】

宅地建物取引業における事務所には、「報酬額の掲示」「従業者名簿の備付け」「帳簿の備付け」「標識の掲示」が必要です。すべての事務所に適用されるため、本店以外に支店を構える場合には、本店に加え、それぞれの支店にも用意する必要があります。

なお、宅地建物取引業者の従業員には、「従業者証明書の携帯」が求められます。顧客から宅地建物取引に関する相談を受けたときに提示する必要があるため、事務所を開設した後は「従業者証明書」を用意することも忘れないようにしましょう。

掲示方法に関する注意点もある

宅地建物取引業として開業する場合、事務所内に報酬額と標識を掲示しますが、掲示方法に関する注意点があります。事務所を開設予定の人は予備知識として報酬額と標識の掲示方法を確認しておきましょう。

事務所内に報酬額と標識を掲示するときは、公衆の見やすい場所に掲げる必要があります。「宅地建物取引業法」により定められているため、報酬額と標識を掲示するときは事務所の中でも公衆の見やすい場所に掲げることになります。

また、報酬額と標識の掲示に関しては、業務を行う場所ごとに定められています。すべての事務所に適用され、本店と支店のいずれの場合も公衆の見やすい場所に掲げる必要があるため、本店以外に支店を構える場合は事務所ごとに掲示場所を決めることになります。

なお、宅地建物取引業免許の申請時には、「報酬額と標識の掲示場所の写真」を提出することになります。掲示場所がわかりにくい場合や文字が判別しにくい場合は再提出を求められることもあるため、事務所を開設予定の人は予備知識として覚えておきましょう。

免許申請後は審査が実施される

宅地建物取引業における事務所の開設場所が決定した後は、宅地建物取引業免許の申請手続きを行うことになります。免許申請後は審査が実施されることになるため、事務所を開設予定の人は審査のポイントとして免許申請の要件を確認しておきましょう。

【宅地建物取引業免許における免許申請の要件】

• 「欠格事由」に該当しないこと
• 「事務所の形態」を整えていること
• 「宅地建物取引士」を設置していること

たとえば、免許申請の要件の中には、「『事務所の形態』を整えていること」という項目があります。事務所の継続性や独立性を疑われ、事務所の構造や設備の条件を満たせなければ、宅地建物取引業免許の審査に落ちることになります。

また、免許申請の要件の中には、「『宅地建物取引士』を設置していること」という項目があります。専任の宅地建物取引士を置けず、設置する人数の条件を満たせなければ、宅地建物取引業免許の審査に落ちることになります。

なお、免許申請の要件に関しては、自治体の公式サイトに情報が記載されている場合があります。審査基準として公開され、その内容が自治体ごとに異なる可能性もあるため、事務所を開設予定の人は開業予定地を管轄する自治体の公式サイトを確認してみましょう。

事務所の写真を提出することになる

宅地建物取引業免許の申請手続きを行う場合、いくつかの書類を提出しますが、そのうちのひとつは「事務所の写真」です。事務所の写真は審査の可否を決める判断材料のひとつとして考えられるため、事務所を開設予定の人はその前提を踏まえておきましょう。

たとえば、千葉県庁の公式サイトにある「宅地建物取引業の免許申請（新規・更新）」には、「台紙の説明に沿って、申請時の建物外観、建物入口から事務所入口までの経路、事務所入口、事務所内部等を詳細に撮影すること」という内容の記載があります。

また、静岡県庁の公式サイトにある「宅地建物取引業免許申請の添付書類一覧」には、「事務所の写真（事務所内部の全景で事務所の形態を確認できるもの、宅地建物取引業者票及び報酬額表の文字が判別できるもの）」という内容の記載があります。

事務所の写真は審査の可否を決める判断材料として考えられ、写真の撮り方は自治体ごとに異なる場合があります。事務所を開設予定の人は開業予定地を管轄する自治体の公式サイトから事務所の写真に関する内容を確認してみましょう。

まとめ

不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、事務所の設置が義務付けられているのは「宅地建物取引業」のみです。「宅地建物取引業」以外は事務所の設置が義務付けられていないため、まずはその前提を踏まえておきましょう。

また、宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所に関する項目として「事務所の範囲」と「事務所の形態」があります。いずれも事務所に関する項目となるため、「宅地建物取引業」として開業予定の人はそれぞれの項目を確認してみてください。

なお、宅地建物取引業免許の免許申請後は審査が実施されます。まずは免許申請の要件を確認することになりますが、その内容は自治体ごとに異なる可能性もあるため、事務所を開設予定の人は開業予定地を管轄する自治体の公式サイトを確認してみましょう。