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小さな不動産屋を始めるときのポイントを解説

小さな不動産屋を始める場合、小規模特有のポイントがあります。小さな不動産屋を始めたい人は、まずはその点を踏まえておきましょう。 当記事では、小さな不動産屋を始めるときのポイントを解説します。小さな不動産屋を始めたい人は参考にしてみてください。

ポイントは経営戦略を考えること

小さな不動産屋を始めるときのポイントは経営戦略を考えることです。小さな不動産屋を想定しているということは、それ相応の経営戦略を考えることになるため、小さな不動産屋を始めたい人は小規模特有の経営戦略を検討してみましょう。

【経営戦略を考えるときのポイント】

  • 貸事務所
  • 定型業務
  • 営業方法

経営戦略を考えるときのポイントとして挙げられるのは「貸事務所」「定型業務」「営業方法」です。いずれも小さな不動産屋を始めるときのポイントになるため、小さな不動産屋を始めたい人はそれぞれの項目を確認してみましょう。

貸事務所

小さな不動産屋を始めるときのポイントのひとつは「貸事務所」です。小さな不動産屋を想定しているということは、それ相応の貸事務所を借りることになるため、小さな不動産屋を始めたい人は貸事務所をどうするかを考えてみましょう。

【貸事務所の例】

項目 東京都中野区にある貸事務所A
賃料 22万円
面積 44.00m²
坪数 13.30坪
坪単価 1.653万円
階数 3階建 / 1階
築年数 築12年10ヶ月
所在地 東京都中野区若宮3丁目
交通 西武新宿線 / 都立家政駅 徒歩1分

貸事務所を考えるときのポイントは設置する設備をリスト化することです。貸事務所を借りた後は事務机や固定電話などの設備を設置することになるため、小さな不動産屋を始めたい人は設置する設備から貸事務所の広さを決めることも方法のひとつです。

貸事務所を考えるときのもうひとつのポイントは従業員の人数を割り出すことです。貸事務所を借りた後はその場所が従業員の職場となるため、小さな不動産屋を始めたい人は従業員の人数から貸事務所の広さを決めることも方法のひとつです。

小さな不動産屋を想定しているということは、それ相応の貸事務所を借りることになります。貸事務所の広さは希望条件次第ですが、10坪~20坪程度を小さいとする考え方もあるため、貸事務所の広さに迷う人は10坪~20坪程度を目安に考えてみましょう。

レンタルオフィスも選択肢のひとつ

小さな不動産屋を始めるときは、レンタルオフィスを事務所にすることも選択肢のひとつです。レンタルオフィスは事務所として利用できる可能性もあるため、小さな不動産屋を始めたい人はレンタルオフィスの概要を確認してみましょう。

レンタルオフィスとは、初期設備が完備された貸事務所のことです。「デスク」「チェア」「インターネット回線」などの初期設備が完備され、「カードキー」や「生体認証システム」などのセキュリティ対策を講じているレンタルオフィスもあります。

また、レンタルオフィスの中には、法人登記を認めているところもあります。レンタルオフィスを借りる前に契約内容を確認する必要はありますが、法人登記を認めているレンタルオフィスを選択することにより、事務所として利用できる可能性があります。

ただし、宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所に関する項目があります。事務所に関する項目を満たしていなければ、宅地建物取引業免許を受けることはできないため、宅地建物取引業免許を申請予定の人はその点を留意しておきましょう。

なお、不動産業の事務所に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業における事務所の設置要件を解説」を参考にしてみてください。

定型業務

小さな不動産屋を始めるときのポイントのひとつは「定型業務」です。小さな不動産屋を想定しているということは、一人あたりの業務量の負担が大きくなる可能性もあるため、小さな不動産屋を始めたい人は定型業務をどうするかを考えてみましょう。

【提携業務の例】

  • 物件情報登録
  • 顧客情報管理

不動産業の定型業務として挙げられるのは「物件情報登録」です。不動産業に特化したポータルサイトは複数あるため、複数のポータルサイトを一括管理できるサービスを利用することにより、物件情報登録の効率化を図れる可能性があります。

また、不動産業の定型業務として挙げられるのは「顧客情報管理」です。顧客情報の登録作業はそれ相応の時間と手間がかかるため、顧客情報をデータベース化できるサービスを利用することにより、顧客情報管理の効率化を図れる可能性があります。

小さな不動産屋を想定しているということは、一人あたりの業務量の負担が大きくなる可能性もあります。定型業務の効率化が開業後の経営を左右することもあるため、小さな不動産屋を始めたい人は定型業務のシステム化を検討してみましょう。

アウトソーシングも選択肢のひとつ

小さな不動産屋を始めるときは、定型業務をアウトソーシングすることも選択肢のひとつです。定型業務をアウトソーシングすることにより、あらゆる効果が期待できるため、小さな不動産屋を始めたい人はアウトソーシングの概要を確認してみましょう。

アウトソーシングとは、業務の一部を外部に委託することです。業務の一部を外部に委託することにより、コストの削減や人材不足の解消が期待できるため、生産力を向上したいときや競争力を強化したいときにアウトソーシングが用いられる傾向があります。

また、アウトソーシングを導入することにより、コア業務(=直接利益を生む業務)に集中できます。事業を行う場合はノンコア業務(=直接利益を生まない業務)が発生しますが、アウトソーシングを導入すれば、コア業務に集中することも可能です。

ただし、アウトソーシングに特化したサービスは多種多様です。マニュアル化できない業務は不向きという考え方もあるため、アウトソーシングに特化したサービスを導入したいときはいくつかのサービスを比較検討することを考えてみましょう。

営業方法

小さな不動産屋を始めるときのポイントのひとつは「営業方法」です。小さな不動産屋を想定しているということは、大手不動産屋と同じやり方は通用しないことも考えられるため、小さな不動産屋を始めたい人は営業方法をどうするかを考えてみましょう。

【営業方法の例】

項目 概要
テレアポ 電話による営業。社内から営業できる反面、電話番号が記載された顧客リストを作成しなければならず、話をする前に断られる可能性がある。
メール メールによる営業。テキストによるアプローチができる反面、送信したメールが開封されず、一方通行のアプローチに終わる可能性がある。
セミナー イベント開催による営業。興味のある人が参加する反面、情報発信しなければ参加者が集まらず、想定よりも準備に時間がかかる可能性がある。

たとえば、テレアポは営業方法のひとつとして挙げられますが、社内から営業できる反面、電話番号が記載された顧客リストを作成しなければならず、話をする前に断られる可能性があるため、従業員数が少ない不動産屋の場合は不向きかもしれません。

また、セミナーは営業方法のひとつとして挙げられますが、興味のある人が参加する反面、情報発信しなければ参加者が集まらず、想定よりも準備に時間がかかる可能性があるため、従業員数が少ない不動産屋の場合は不向きかもしれません。

小さな不動産屋を想定しているということは、大手不動産屋と同じやり方は通用しないことも考えられます。ひとつの営業方法に限定する必要はないため、小さな不動産屋を始めたい人はSNSや広告を活用した営業方法を取り入れることを検討してみましょう。

オンライン商談も選択肢のひとつ

小さな不動産屋を始めるときは、オンライン商談を取り入れることも選択肢のひとつです。オンライン商談を取り入れることにより、あらゆる効果が期待できるため、小さな不動産屋を始めたい人はオンライン商談の概要を確認してみましょう。

オンライン商談とは、オンラインによる商談を進める営業方法のことです。移動時間を必要とせず、インターネットにつながる環境さえあれば、どこでも商談を実施できるため、移動時間や交通費を削減したいときにオンライン商談が用いられる傾向があります。

また、オンライン商談を取り入れることにより、遠方の顧客に対してもアプローチすることができます。対面による商談の場合は商圏(=集客できる見込み客の範囲)を考慮することになりますが、オンライン商談を取り入れれば、商圏を拡大することも可能です。

ただし、オンライン商談を取り入れるには、まずは顧客との接点を持つ必要があります。オンライン商談につなげるための接点から考えることになるため、オンライン商談を取り入れるときはアポを取る手段と並行しながら進めることを検討してみましょう。

ポイントを押さえた人は開業準備に取り掛かる

ポイントを押さえた人は開業準備に取り掛かることを検討してみてください。不動産屋を開業する場合、まずは「事業内容の決定」と「開業資金の調達」がポイントになるため、小さな不動産屋を始めたい人はそれぞれの項目を押さえておきましょう。

【開業準備におけるポイント】

  • 事業内容の決定
  • 開業資金の調達

小さな不動産屋を開業する場合、まずは「事業内容の決定」と「開業資金の調達」がポイントになります。小さな不動産屋を始めたい人はそれぞれの項目を確認してみましょう。

事業内容の決定

不動産屋を開業するときは事業内容を決めることになります。不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、それぞれ事業内容が異なるため、小さな不動産屋を始めたい人は事業内容を決めるところから始めてみましょう。

【不動産業における事業内容の概要】

項目 概要
宅地建物取引業 「宅地や建物の売買」「宅地や建物の売買または賃借の代理」「宅地や建物の売買または賃借の媒介」を行う事業のこと。売買や代理などの事業を営利目的として不特定多数の人に継続的に行う場合が該当。
不動産管理業 「不動産を所有するオーナーから管理業務の委託を受ける事業」のこと。オーナー対応や入居者対応などの業務も含まれ、賃貸住宅や分譲マンションの管理業務を行う場合が該当。
不動産賃貸業 「土地や建物などの不動産を賃貸し賃料を得る事業」のこと。地主や大家と呼ばれ、自らが保有する土地や建物などの不動産を第三者に貸し出し、営利目的として不特定多数の人に継続的に行う場合が該当。

不動産業として挙げられるのは「宅地建物取引業」です。「宅地や建物の売買」「宅地や建物の売買または賃借の代理」「宅地や建物の売買または賃借の媒介」を指し、売買や代理などの事業を営利目的として不特定多数の人に継続的に行う場合が該当します。

また、不動産業として挙げられるのは「不動産管理業」です。「不動産を所有するオーナーから管理業務の委託を受ける事業」を指し、オーナー対応や入居者対応などの業務も含まれ、賃貸住宅や分譲マンションの管理業務を行う場合が該当します。

なお、不動産屋を開業する場合、資格の要否は事業内容ごとに異なります。事業内容の範囲が広がれば、別の資格が必要になることも考えられるため、事業内容を決めるときは資格の要否を確認することも検討してみましょう。

不動産業の資格に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業における資格を解説」を参考にしてみてください。

開業資金の調達

不動産屋を開業するときは開業資金を調達することになります。初期費用にあたる開業資金は希望条件次第ですが、不動産屋を開業するときはそれ相応の開業資金が必要になるため、小さな不動産屋を始めたい人は開業資金の調達方法を考えてみましょう。

【宅地建物取引業における開業資金の内訳のイメージ】

項目 内訳 費用 調達方法
設備資金 ・物件取得費用
・内装工事費用
・機械/什器/備品費用
  50万円
250万円
100万円
自己資金:300万円
借り入れ:100万円
運転資金 ・家賃(3か月分)
・人件費(3か月分)
・広告宣伝費(3か月分)
・業界団体の加入費用
・弁済業務保証金分担金
・その他(宅建業免許の申請費用含む)
180万円
150万円
60万円
140万円
60万円
10万円
自己資金:400万円
借り入れ:200万円

※イメージとなるため、実際の費用とは異なります。

日本政策金融公庫総合研究所の「2022年度新規開業実態調査」によると、全業種の開業における資金調達額は「金融機関等からの借入(平均調達額に占める割合は69.2%)」と「自己資金(平均調達額に占める割合は21.3%)」が大半を占めています。

不動産屋を開業する場合も同様、開業資金を調達するときは「自己資金」と「借り入れ」の両面から考える傾向があるため、不動産屋を開業するときは自己資金を貯めつつ、不足分を銀行や信用金庫などの金融機関から借り入れることを検討する余地があります。

なお、開業資金を調達するときは資金計画を立てることも方法のひとつです。資金計画を立てることにより、開業資金の目安がわかるため、開業資金を調達するときは自己資金と借り入れの両面から考えつつ、資金計画を立てることを検討してみましょう。

不動産業の開業資金に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業資金はいくら?平均と内訳を解説」を参考にしてみてください。

まとめ

小さな不動産屋を始めるときのポイントは経営戦略を考えることです。小さな不動産屋を想定しているということは、それ相応の経営戦略を考えることになるため、小さな不動産屋を始めたい人は小規模特有の経営戦略を検討する余地があります。

また、開業準備に取り掛かるときのポイントは「事業内容の決定」と「開業資金の調達」です。事業内容の決定と開業資金の調達は時間と費用がかかる工程となるため、小さな不動産屋を始めたい人はそれぞれの項目を押さえておきましょう。

なお、不動産屋を開業するときは専門家に相談することも方法のひとつです。専門家に相談することにより、不動産屋の成功事例や失敗事例を教えてもらえる可能性もあるため、一人で小さな不動産屋を始めたい人は専門家に相談することも検討してみましょう。

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この記事の監修者

田原 広一(たはら こういち)

株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者

田原 広一(たはら こういち)

平成22年8月、資格の学校TACに入社し、以降5年間、税理士講座財務諸表論講師を務める。
平成24年8月以降 副業で税理士事務所勤務や広告代理事業、保険代理事業、融資支援事業を経験。
平成27年12月、株式会社SoLabo(ソラボ)を設立し、代表取締役に就任。
お客様の融資支援実績は、累計6,000件以上(2023年2月末現在)。
自身も株式会社SoLaboで創業6年目までに3億円以上の融資を受けることに成功。

【書籍】
2021年10月発売 『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方38の秘訣』(幻冬舎)

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