不動産業の開業に必要なものは?準備物を項目ごとに解説 | 開業支援の相談なら「開業支援ガイド」

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不動産業の開業に必要なものは?準備物を項目ごとに解説

不動産業を開業したい人の中には、必要なものが知りたい人もいますよね。また、何を用意すべきかわからず、準備物の全体像が知りたい人もいるでしょう。

当記事では、不動産業の開業に必要なものを解説します。準備物を項目ごとに解説するため、不動産業を開業したい人は参考にしてみてください。

不動産業を開業するときはあらゆる準備物が必要になる

不動産業を開業するときはあらゆる準備物が必要になります。不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、いずれの場合も必要なものは多岐にわたるため、まずは準備物の全体像を確認しておきましょう。

【不動産業の開業に必要なもの】

項目 項目の例
資金 ・設備資金
・運転資金
物件 ・居抜き物件
・スケルトン物件
設備 ・空調設備
・防災設備
・防犯設備
・通信設備
備品 ・オフィス機器
・オフィス家具
・オフィス用品
資格 ・宅地建物取引士
・賃貸不動産管理経営士
・管理業務主任者
届出 ・開業届
・事業開始等申告書

必要なものは多岐にわたりますが、準備物は想定している事業内容次第です。時間がかかるものもあれば、費用がかかるものもあるため、不動産業を開業したい人は準備物の全体像を把握しつつ、それぞれの項目を確認してみましょう。

資金

不動産業を開業する場合、それ相応の資金を準備する必要があります。初期費用にあたる開業資金は設備資金と運転資金に分ける傾向があるため、不動産業の開業を検討している人は設備資金と運転資金の視点から開業資金の内訳を確認してみましょう。

【開業資金の項目と内訳のイメージ】

項目 内訳 費用
設備資金 ・物件取得費
・内装工事費
・機械 / 什器 / 備品費
  50万円
250万円
100万円
運転資金 ・家賃(3か月分)
・人件費(3か月分)
・広告宣伝費(3か月分)
・商品仕入費(土地 / 建物)
・業界団体の加入金
・弁済業務保証金分担金
・その他(宅建業免許の申請費含む)
180万円
150万円
60万円
800万円
140万円
60万円
10万円

※イメージとなるため、実際の費用とは異なります。

設備資金とは、設備を購入するための資金のことです。「内装工事費」「機械費」「什器費」などの設備にかかる費用が該当し、不動産業の場合は「保証金」「仲介手数料」「造作譲渡料」などの入居にかかる費用も含める傾向があります。

運転資金とは、事業を継続するための資金のことです。「人件費」「広告宣伝費」「商品仕入費」などの事業にかかる費用が該当し、不動産業の場合は「業界団体の加入金」「弁済業務保証金分担金」などの加入金も含める傾向があります。

なお、開業資金の総額は事業内容と希望条件によります。とくに、不動産業の場合は想定している事業内容次第となるため、開業資金の目安が知りたい人は想定している事業内容から資金計画を立てることを検討してみましょう。

不動産業の開業資金に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業資金はいくら?平均と内訳を解説」を参考にしてみてください。

開業資金の目安が知りたい人は資金計画を立ててみる

開業資金の目安が知りたい人は資金計画を立てることを検討してみてください。想定している事業内容から資金計画を立てることにより、開業資金の目安を知ることができるため、想定している事業内容がある人は資金計画を立てることを検討してみましょう。

【不動産業における資金計画のイメージ】

項目 内訳 費用 調達方法
設備資金 ・物件取得費
・内装工事費
・機械 / 什器 / 備品費
  50万円
250万円
100万円
自己資金:300万円
借り入れ:100万円
運転資金 ・家賃(3か月分)
・人件費(3か月分)
・広告宣伝費(3か月分)
・商品仕入費(土地 / 建物)
・業界団体の加入金
・弁済業務保証金分担金
・その他(宅建業免許の申請費含む)
180万円
150万円
60万円
800万円
140万円
60万円
10万円
自己資金:900万円
借り入れ:500万円

※イメージとなるため、実際の費用とは異なります。

資金計画を立てる場合、まずは設備資金と運転資金の内訳を算出します。設備資金と運転資金の内訳が算出できた後はそれぞれの金額を合算し、設備資金と運転資金の合計金額が算出できれば、その合計金額が不動産業における開業資金の目安となります。

また、開業資金の目安が算出できた後は開業資金の調達方法を考えることになります。開業資金の調達方法はいろいろあるため、あらゆる選択肢が候補として挙げられますが、不動産業を開業するときは自己資金と借り入れの両面から考える傾向があります。

なお、銀行や信用金庫などの金融機関から借り入れる場合、創業計画書を提出することになります。創業計画書の中には、資金計画を入れ込むことになるため、銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けたい人は留意しておきましょう。

物件

不動産業を開業する場合、物件の取得を検討することになります。物件の種類は「居抜き物件」と「スケルトン物件」に分けられるため、不動産業の開業を検討している人はそれぞれの物件の状態からメリットとデメリットを確認してみましょう。

【物件の種類ごとの状態】

項目 物件の状態 メリットとデメリット
居抜き物件 以前の内装や設備が残る状態 <メリット>
・工期や費用を抑えられる
・スケルトン物件よりも物件数が多い
<デメリット>
・設備面の整備が必要になる
・レイアウトやデザインを変更しにくい
スケルトン物件 構造躯体だけの骨組みの状態 <メリット>
・設備の管理がしやすい
・レイアウトやデザインを自由にできる
<デメリット>
・工期や費用がかさむ
・退去時に原状回復が必要になる

「居抜き物件」とは、以前の内装や設備が残る状態の物件です。そのままの状態を譲り受ける造作譲渡契約を結ぶことにより、以前の内装や設備をそのまま使用できるため、居抜き物件は内外装にかかる工期や費用を抑えられる傾向があります。

「スケルトン物件」とは、構造駆体だけの骨組みの状態の物件です。以前の内装や設備が取り除かれ、コンクリート打ちっぱなしの状態となるため、スケルトン物件は内装におけるデザインやレイアウトを自由に決められる傾向があります。

なお、居抜き物件とスケルトン物件には、それぞれメリットとデメリットがあります。一長一短の側面があるため、事務所を開設したい人は物件の特徴を比較しつつ、希望条件と照らし合わせながら取得する物件を決めることを検討してみましょう。

物件を取得したい人は希望条件を固めておく

物件を取得したい人は希望条件を固めてから探し始めることを検討してみてください。物件を決めるときは希望条件からそれぞれの項目の優先度を考えることがポイントになるため、物件を取得したい人は希望条件を固めるところから始めてみましょう。

【物件における希望条件の例】

項目 希望条件の例
物件 内装や設備が残る居抜き物件
立地 住宅が密集している住宅立地
坪数 30坪程度
賃料 25万円程度
その他 駅徒歩10分以内にある物件/1階の物件

たとえば、費用を抑えたい人には、以前の内装や設備が残る居抜き物件が選択肢として挙げられます。スケルトン物件と比較した場合、レイアウトやデザインの自由度は劣るかもしれませんが、以前の内装や設備を使用できれば、費用を抑えられる可能性があります。

また、顧客との関係性を重視したい人には、住宅が密集している住宅立地が選択肢として挙げられます。商業立地と比較した場合、人通りは少ないかもしれませんが、中心客層が周辺住民になることにより、顧客との距離が近く感じられる可能性があります。

なお、希望条件が増えれば増えるほど、物件にかかる費用は高くなる傾向があります。物件の坪数や駅徒歩の分数など、検討材料はいろいろありますが、まずは希望条件を書き出しつつ、予算と照らし合わせながら各項目の優先度を考えてみましょう。

設備

不動産業を開業する場合、事務所の開設を決めたときは設備を導入することになります。導入する設備はいろいろ考えられますが、いくつかの項目に分けられるため、不動産業の開業を検討している人はそれぞれの設備の概要を確認してみましょう。

【導入する設備の例】

項目 具体例
給湯設備 給湯器
空調設備 空調機
換気設備 換気扇
給水設備 給水管
排水設備 配水管
手洗設備 手洗装置
防災設備 火災報知器
通信設備 光回線
防犯設備 防犯カメラ
照明設備 シーリングライト

導入する設備として挙げられるのは「通信設備」です。不動産業の場合は物件情報を取り扱うことになるため、定型業務をオンライン化したいときは「光回線」や「Wi-Fiルーター」などの通信設備の導入を検討する余地があります。

また、導入する設備として挙げられるのは「防犯設備」です。不動産業の場合は顧客情報を取り扱うことになるため、防犯対策を強化したいときは「防犯ガラス」や「防犯カメラ」などの防犯設備の導入を検討する余地があります。

なお、内装や設備が残る居抜き物件を選択した場合、既存設備が故障していることも考えられます。物件の契約後に発覚するおそれもあるため、物件の契約前の人は設備の費用負担に関する内容を確認することを留意しておきましょう。

宅地建物取引業免許を受けるときは設備に関する要件を満たしている必要がある

宅地建物取引業を営む場合は宅地建物取引業免許を受ける必要があります。そして、宅地建物取引業免許を受けるときは設備に関する要件を満たしている必要があるため、宅地建物取引業として開業予定の人は事務所の設備に関する内容を確認しておきましょう。

【事務所の設備に関する内容】

  • 事務机の設置
  • 固定電話の設置
  • 応接場所の設置

たとえば、宅地建物取引業における事務所には、固定電話を設置する必要があります。他の法人と電話番号を共用することはできず、各事務所に設置が必要になるため、本店の他に支店を用意する場合は各事務所に固定電話を設置することになります。

また、宅地建物取引業における事務所には、応接場所を設置する必要があります。他の法人と応接場所を共用することはできず、各事務所に設置が必要になるため、本店の他に支店を用意する場合は各事務所に応接場所を設置することになります。

なお、宅地建物取引業免許の要件の中には、事務所の構造に関する要件もあります。他のスペースとは独立している構造が求められるため、宅地建物取引業として開業予定の人は開業予定地を管轄する自治体の担当者に確認してみましょう。

不動産業の事務所に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業における事務所の設置要件を解説」を参考にしてみてください。

備品

不動産業を開業する場合、業務上使用する備品を用意することになります。不動産業は事務作業や顧客対応を行うことになるため、備品を用意するときはオフィス用品を中心とした備品を用意することを検討してみましょう。

【オフィス用品を中心とした備品の例】

項目 項目の例
オフィス機器 ・パソコン
・プリンター
・ビジネスフォン
オフィス家具 ・オフィスチェア
・オフィスデスク
・パーテーション
オフィス文具 ・印鑑
・名刺
・筆記用具
その他 ・応接用のソファー
・応接用のテーブル
・来客用のウォーターサーバー

オフィス用品として挙げられるのは「オフィス機器」です。不動産業の場合は事務作業や顧客対応を行うことになるため、「パソコン」「プリンター」「ビジネスフォン」「シュレッダー」などのオフィス機器の用意を検討する余地があります。

また、オフィス用品として挙げられるのは「オフィス文具」です。不動産業の場合は事務作業や顧客対応を行うことになるため、「印鑑」「名刺」「筆記用具」「クリアファイル」などのオフィス文具の用意を検討する余地があります。

なお、消耗品を購入するときはまとめ買いすることも方法のひとつです。まとめ買いすることにより、商品が値引きされる場合や送料が無料になる場合があるため、消耗品を購入するときはまとめ買いすることも検討してみましょう。

不動産業の備品に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業における備品を用意するときの流れを解説」を参考にしてみてください。

備品を用意するときは事務所の規模から考える

備品を用意するときは事務所の規模から考えることも方法のひとつです。事務所の規模から考えることにより、個数の目安を算出することができるため、備品を用意するときは事務所の規模から考えることを検討してみましょう。

【事務所の規模から考えるときのイメージ】

項目 具体例
従業員が3人いる場合 パソコン3台 / オフィスチェア3脚
部屋数が2つある場合 空気清浄機2台 / ゴミ箱2個

事務所の規模から考えるときのポイントは従業員数です。「従業員が3人いる場合はパソコン3台」「従業員が3人いる場合はオフィスチェア3脚」など、備品を用意するときは従業員数から個数を算出することも方法のひとつです。

事務所の規模から考えるときのもうひとつのポイントは部屋数です。「部屋数が2つある場合は空気清浄機2台」「部屋数が2つある場合はゴミ箱2個」など、備品を用意するときは部屋数から個数を算出することも方法のひとつです。

なお、個数の目安がわからない備品は後回しにすることも方法のひとつです。とくに、開業後でも間に合う備品は用意せずとも営業できる可能性があるため、個数の目安がわからない備品は後回しにすることも検討してみましょう。

資格

不動産業を開業する場合、資格が必要になる事業内容があります。不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別され、資格の要否は事業内容によっても異なるため、まずは事業内容ごとの資格の要否を確認してみましょう。

【不動産業における資格の要否】

分類 必要となる資格
宅地建物取引業 宅地建物取引士
不動産管理業 <賃貸住宅管理業の場合>
賃貸不動産経営管理士(管理戸数が200戸未満の場合は原則不要)
<マンション管理業の場合>
管理業務主任者
不動産賃貸業 不要

たとえば、宅地建物取引業を営む場合は「宅地建物取引士(通称:宅建)」の資格が必要です。宅地建物取引士の資格を保有していなければ、宅地建物取引業を営むことはできないため、不動産の売買や代理を考えている人は資格を取得することになります。

また、マンション管理業を営む場合は「管理業務主任者」の資格が必要です。管理業務主任者の資格を保有していなければ、マンション管理業を営むことはできないため、財産管理や建物管理などの管理業務を考えている人は資格を取得することになります。

なお、不動産業を開業するときは資格が必要になるとは限りません。地主や大家などの不動産賃貸業の場合は資格や免許が不要となるため、不動産業を開業するときは想定している事業内容から資格を取得するかどうかを判断してみましょう。

不動産業の資格に関する情報が知りたい人は「不動産業の開業における資格を解説」を参考にしてみてください。

資格を取得したい人は専門知識を深められる資格も検討してみる

不動産業における資格の中には、専門知識を深められる資格もあります。不動産業の専門知識を深められ、開業後の経営が有利に働くこともあるため、不動産業における資格を取得したい人は専門知識を深められる資格を取得することも考えてみましょう。

【不動産業の専門知識を深められる資格の一覧表】

資格の名称 資格の内容
不動産鑑定士 不動産鑑定評価法を根拠とした国土交通省が管轄の国家資格。土地や建物などの不動産の鑑定評価を行う場合に必要となる。
土地家屋調査士 土地家屋調査士法を根拠とした法務省が管轄の国家資格。顧客の代わりに不動産の表題登記の申請手続きを行う場合に必要となる。
マンション管理士 マンション管理適正化法を根拠とした国土交通省が管轄の国家資格。マンション管理における助言や指導などを行う場合に必要となる。

たとえば、不動産鑑定士は土地や建物などの不動産の鑑定評価を行う場合に必要となる国家資格です。不動産鑑定士の資格を取得せずとも不動産業を開業できますが、土地や建物などの不動産の適正な価格を判断できれば、開業後の強みになるかもしれません。

また、マンション管理士はマンション管理における助言や指導などを行う場合に必要となる国家資格です。マンション管理士の資格を取得せずとも不動産業を開業できますが、マンション管理全般の助言や指導ができれば、開業後の強みになるかもしれません。

必須となる資格に加え、専門知識を深められる資格を取得すれば、開業後の経営が有利に働くことも考えられます。業務内容の幅を広げることもできるため、不動産業における資格を取得したい人は専門知識を深められる資格の取得も検討してみましょう。

届出

不動産業を開業する場合、いくつかの届出を提出することになります。提出が義務付けられ、開業後に提出することになる届出となるため、不動産業の開業を検討している人は開業後に提出する届出の概要を押さえておきましょう。

【開業後に提出が必要な届出】

  • 開業届(個人事業の開業・廃業等届出書)
  • 事業開始等申告書

不動産業を開業したときは「開業届(個人事業の開業・廃業等届出書)」の提出が必要です。提出が義務付けられている届出となるため、不動産業を開業した人は原則として開業日から1か月以内に開業予定地を管轄する税務署に開業届を提出する必要があります。

また、不動産業を開業したときは「事業開始等申告書」の提出が必要です。自治体ごとに名称が異なる点に加え、提出期限も都道府県によりますが、不動産業を開業した人は原則として各都道府県税事務所に事業開始等申告書を提出する必要があります。

なお、条件次第では、「給与支払事務所等の開設届」や「所得税の青色申告承認申請書」などの届出も必要になります。従業員の雇用や青色申告を検討している人は開業予定地を管轄する税務署の公式サイトから各届出の概要を確認してみましょう。

必要となる手続きは事業内容によっても異なる

不動産業を開業するときに必要となる手続きは事業内容によっても異なります。手続きの中には、開業前に必要となる手続きもあるため、不動産業の開業を検討している人は事業内容ごとの手続きの概要を押さえておきましょう。

【事業内容ごとの手続きの概要】

項目 手続きの概要
宅地建物取引業 ・宅地建物取引士の登録申請
・宅地建物取引業の免許申請
・営業保証金の供託
不動産管理業 <賃貸住宅管理業>
・賃貸不動産管理経営士の登録申請
・賃貸住宅管理業の登録申請
※管理戸数が200所未満の場合は原則不要
<マンション管理業>
・管理業務主任者の登録申請
・マンション管理業の免許申請
不動産賃貸業 なし

たとえば、宅地建物取引業の場合は「宅地建物取引士の登録申請」「宅地建物取引業の免許申請」「営業保証金の供託」などの手続きが必要です。宅地建物取引士として登録申請し、登録完了後は宅地建物取引業を免許申請する流れになります。

また、マンション管理業の場合は、「管理業務主任者の登録申請」「マンション管理業の免許申請」などの手続きが必要です。管理業務主任者として登録申請し、登録完了後はマンション管理業を登録申請する流れになります。

なお、不動産賃貸業の場合は手続きが不要です。不動産賃貸業のみを行う場合は資格や免許がいらず、登録申請や免許申請などの手続きをせずとも開業できるため、不動産賃貸業として開業予定の人はその前提を踏まえておきましょう。

不動産業の手続きに関する情報が知りたい人は「不動産業を開業するときの手続きの流れを解説」を参考にしてみてください。

必要なものを揃えるときはチェックリストを作成する

必要なものを揃えるときはチェックリストを作成することを検討してみてください。不動産業を開業するときはあらゆるものが必要になるため、独自のチェックリストを作成することにより、計画的に開業準備を進められる可能性があります。

【チェックリストのイメージ】

項目 ポイント
資金 ・開業資金の目安は?
・資金調達の方法は?
物件 ・物件の希望条件は?
・各項目の優先度は?
設備 ・必要となる設備は?
・設備基準の有無は?
備品 ・備品のリスト化は?
・備品の数は何個か?
資格 ・資格取得の条件は?
・資格取得の期限は?
届出 ・書類の提出方法は?
・書類の提出期限は?

チェックリストを作成するときのポイントはいくつかの項目に分けることです。「資金」「物件」「設備」「備品」「資格」「届出」など、いくつかの項目を分類することにより、チェックリストを活用するときに各項目の進捗状況を確認しやすくなります。

チェックリストを作成するときのもうひとつのポイントは備考欄を設けることです。「目安」「方法」「条件」「期限」「日付」「優先順位」など、補足事項を書き込むための備考欄を設けることにより、情報の抜け漏れを防ぐことに役立ちます。

なお、今回紹介したチェックリストはあくまでもイメージです。チェックリストの項目は想定している不動産業にもよるため、独自のチェックリストを作成するときは想定している不動産業をイメージしながら作成することを検討してみましょう。

まとめ

不動産業を開業するときはあらゆる準備物が必要になります。不動産業は「宅地建物取引業」「不動産管理業」「不動産賃貸業」に大別されますが、いずれの場合も必要なものは多岐にわたるため、まずは準備物の全体像を確認しておきましょう。

また、必要なものは多岐にわたりますが、準備物は想定している事業内容次第です。時間がかかるものもあれば、費用がかかるものもあるため、不動産業を開業したい人は想定している事業内容から必要なものをリストアップしてみてください。

なお、必要なものを揃えるときはチェックリストを作成することも方法のひとつです。チェックリストを作成することにより、計画的に開業準備を進められるため、必要なものを揃えるときは独自のチェックリストを作成することも検討してみましょう。

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この記事の監修者

田原 広一(たはら こういち)

株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者

田原 広一(たはら こういち)

平成22年8月、資格の学校TACに入社し、以降5年間、税理士講座財務諸表論講師を務める。
平成24年8月以降 副業で税理士事務所勤務や広告代理事業、保険代理事業、融資支援事業を経験。
平成27年12月、株式会社SoLabo(ソラボ)を設立し、代表取締役に就任。
お客様の融資支援実績は、累計6,000件以上(2023年2月末現在)。
自身も株式会社SoLaboで創業6年目までに3億円以上の融資を受けることに成功。

【書籍】
2021年10月発売 『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方38の秘訣』(幻冬舎)

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