ケーキ屋を開業する際の物件の探し方を解説

物件は、開業後の集客のしやすさや、利益率の高さに関わる重要なものです。物件によっては「集客しにくくて想定よりも売上が少ない」「家賃が高すぎて利益が出にくい」などの問題が発生する可能性があります。

一方で、物件探しは、ケーキ屋の開業準備の中でも時間のかかるものの１つです。良い物件は見つかりにくく、理想的な物件が見つかってからは競合に負けないよう、スムーズに契約を結ぶ必要があります。

当記事では、ケーキ屋を開業する際の物件の探し方を解説します。物件探しのポイントや手続きの流れを紹介するので、ケーキ屋の開業準備をしている人は参考にしてみてください。

まずは物件を探す立地を決める

ケーキ屋を開業するための物件を探すには、まずは物件を探す立地を選びます。店舗自体が魅力的でも、立地がコンセプトに合っていないと集客がしにくくなる可能性があるからです。

【立地を決める際のポイント】

• 立地の特徴からコンセプトの客層にあうエリアを絞る
• 来店してくれそうなお客さんがどれだけいるかを確認する
• ライバルとなる競合店の調査をする

たとえば、ファミリー層に愛される地域密着型のロールケーキの専門店をコンセプトにケーキ屋を開業する場合、オフィス街で開業してもターゲットである家族連れが訪れにくい可能性があります。また、住宅街に開業しても、近隣にロールケーキの競合店があると売れない可能性もあります。

理想の物件に出会うためには、立地も含めて物件探しをする必要があります。まずは開業予定のケーキ屋のコンセプトにあう立地を探し、開業後に集客できそうかどうかを確認してみましょう。

なお、物件や立地は、条件を決めずに探し始めると時間がかかります。開業予定のケーキ屋のターゲットやケーキの種類、価格帯などのコンセプトを考えてから、物件探しを始めてみましょう。

 立地の特徴からコンセプトの客層にあうエリアを絞る

立地を選ぶ際、立地の特徴をおさえるとコンセプトの客層にあうエリアを絞れます。立地の種類ごとに特徴があるため、メリットやデメリットを踏まえてコンセプトにあうエリアを探してみましょう。

【立地の特徴】

立地の種類	特徴	メリットとデメリット
住宅街	住宅が密集している	＜メリット＞ ・競合となる店舗が少ない傾向にある ・賃料が低い傾向にある ＜デメリット＞ ・周辺住民以外の集客が難しい ・販促の費用対効果が低い傾向にある
商業街	商業施設が集まる	＜メリット＞ ・曜日や時間を問わず人通りが多い ・販促の費用対効果が高い傾向にある ＜デメリット＞ ・他店との競争が激しい ・賃料が高い傾向にある
オフィス街	オフィスビルが立ち並ぶ	＜メリット＞ ・平日の人口流入が多い ・混雑する時間帯の見通しがつく ＜デメリット＞ ・土日祝日の人口流入が少ない ・賃料が高い傾向にある

たとえば、ファミリー層をターゲットにしている場合、ファミリー層が多くいる住宅街に出店できます。住宅街には、単身世帯の割合が多い地域や、ファミリー層の割合が多い地域があるため、住宅街への出店を検討する際は、住人の属性まで不動産会社に確認しておく必要があります。

また、ファミリー層の行動圏にある商業街にも出店できます。その際、住宅街より賃料が高い傾向にあるため、賃料に見合うだけの集客ができるのかどうかを確認する必要があります。

ケーキ屋を出店する立地を選ぶときは、お客さんの住んでいる場所や、お客さんの行動を想定してエリアを絞っていきます。エリアを絞り込めたら「お客さんになる可能性のある潜在顧客がどれくらいいるのか」を具体的に調べてみましょう。

来店してくれそうなお客さんがどれだけいるかを確認する

エリアを絞った後は、ケーキ屋に来店してくれそうなお客さんがどれだけいるか、潜在顧客の規模を確認します。エリアを絞ってコンセプトの客層にあう立地を見つけても、絞ったエリアいる人が少なければ集客できないからです。

たとえば、住宅街に出店する場合、世帯数や近隣の学校の学生数などから潜在顧客の数が分かります。また、駅前の商業街であれば駅乗降客数、主要道の近くであれば交通量から潜在顧客の数を予想できます。

また、総務省の家計調査によると、2022年における1世帯あたりのケーキの年間支出額は5,836円でした。そのため、住宅街に出店する場合「近隣の世帯数×ケーキの年間支出額5,836円」でおおよその市場規模が算出できます。

立地を選ぶときは、エリアにいる潜在顧客の数や市場規模を確認することが重要です。また、競合がいる場合は顧客を競り合うことになるため、潜在顧客の確認ができたら競合の調査もしてみましょう。

なお、お店を中心とした半径500ｍが確認する範囲の目安です。一方で、お客さんの移動手段や人口密度など、地域の特性によっては確認する範囲が広がったり狭まったりするため、地域の特性にあわせて確認する範囲を決めてみてください。

ライバルとなる競合店の調査をする

市場規模が充足しているエリアを見つけたら、ライバルとなる競合店の調査をしてみましょう。「近隣に競合店が多くあると市場規模が大きくても来客数が伸びにくい」「近隣の競合店とコンセプトが被っていて飽きられる」などの問題が発生する可能性があるためです。

【競合店を確認するときのポイント】

• 競合店の数
• 競合店のメニュー
• 競合店のケーキの値段
• 競合店の利用シチュエーション

たとえば、ファミリー層向けのケーキ屋を開業したい場合、競合店が同じコンセプトであれば差別化する必要があります。そのため「提供する商品をロールケーキに特化させる」「材料に特徴を持たせる」など、メニューや価格で差別化できないかどうかを検討します。

立地を決める際は、集客に関わる競合店の調査が必要です。魅力的な立地であっても、競合店が多すぎたり、競合店とコンセプトが重複していたりする場合は、立地やコンセプトを再検討することになるので、あらかじめ競合店を確認しておきましょう。

なお、理想の物件はすぐには見つからない可能性があります。複数の出店候補地があると、出店候補地が増えた分だけ物件が見つかる確率も上がるため、物件が見つからない場合は他の出店候補地を増やして探してみてください。

 決めた立地で物件を探す

出店する立地の候補を決めたら、決めた立地で具体的に物件を探していくことになります。理想的な物件が見つかり次第、スムーズに契約を進められるように物件探しの流れとそれぞれの工程の内容を確認しておきましょう。

【物件探しの流れ】

1. 物件の条件を決める
2. 物件を複数の方法で探す
3. 現地で物件の内見をする
4. 申込して審査を受ける
5. 物件を契約する

ケーキ屋の開業する物件は、事業用物件やテナント物件から探すことになります。賃貸物件より事業用物件の方が少なく、良い物件は引く手あまたのため、早めに契約を進められるよう準備しておく必要があります。

物件取得費は開業資金のなかでも大きな割合を占め、家賃も開業後の利益率に関わるため、内見や契約を疎かにできません。そのため、それぞれの工程の詳細を把握してから物件探しを始めましょう。

物件の条件を決める

物件探しを始める際、最初に行うのは物件の条件を決めることです。物件は自分で探すだけでなく、不動産会社の担当者を巻き込みながら探すため、理想的な物件のイメージを明確に伝える必要があるからです。

【物件の条件の例】

項目	例
物件の状態	居抜き
家賃	〇円～〇円
面積	〇坪～〇坪
場所(最寄駅・徒歩時間)	駅から〇分、駅からの大通り希望（路地裏も検討）
階数	1階
その他	看板の取付可、駐車場付き、築年数は気にしないものの外観は重視

たとえば、物件を探す際に必要になる「物件の状態」「家賃」「面積」の項目は、コンセプトと照らし合わせながら、あらかじめ検討しておきます。その際、「なぜその家賃なのか、広さなのか」というような条件に至った理由まで明確にしておくと、不動産会社の担当者とのすり合わせもしやすくなります。

物件を探す際、まずは物件の条件や、条件に至った理由を明確にすることから始めます。決めた条件で物件がうまく見つからなかった際に、条件を緩和して物件の候補を探せるよう「妥協してもいい部分と、妥協したくない部分」を明確にしてみましょう。

物件は居抜きかスケルトンの状態から探す

事業用物件でケーキ屋を開業するの場合、前の借主の内装が残っている状態の「居抜き」か内装が全てなくなっている状態の「スケルトン」のどちらかの状態から、物件を探すことになります。物件の状態によって、費用や内装の自由度が変わるため、それぞれの特徴を認識しておきましょう。

【物件の種類ごとの特徴】

種類	物件の状態	特徴
居抜き	内装や設備が残っている状態	・工期や費用を抑えられる ・中古の設備を入手できる ・造作費が必要になる場合がある ・レイアウトやデザインを変更しにくい
スケルトン	建物が構造躯体だけの状態	・設備の管理がしやすい ・レイアウトやデザインを自由にできる ・工期や費用がかかる ・内装工事業者も内見前に探す必要がある

たとえば、内装のデザインにこだわりたい場合は、スケルトンの状態の物件を中心に選ぶことになります。イメージにピッタリ合う居抜きの物件は見つかりにくいため、ゼロから内装工事をすることになるためです。

一方で、内装工事費を抑えることのみが理由で居抜きを選ぶ場合は、スケルトンの物件も候補に入れられる可能性があります。居抜きで探す場合、物件取得の際に造作費がかかるものもあり、スケルトンで内装工事をするときと費用に大きな差がでない場合もあるためです。

物件を探す際、居抜きかスケルトンから探すことになります。ケーキ屋で開業する場合は、パン屋の居抜きでも設備や広さが合致することもあるため、パン屋の居抜きも含めてケーキ屋の物件を探してみましょう。

なお、居抜きで探す場合、オーブンや冷蔵庫などの設備も含まれていることがあります。その際は、見た目だけでなく「スイッチが入るのか」「十分な機能が備わっているか」「今後どれくらい使えるのか」など細かく確認してみてください。

家賃は売上目標の1/10以下を目安にする

家賃は、売上目標の1/10以下を目安に探します。売上から家賃や仕入などにかかる費用を差し引いた金額が利益になるため、開業後に集客に成功して売上があがっても、家賃が高すぎると、利益が少なくなるためです。

たとえば、売上が200万円、家賃以外の経費が130万円の場合、家賃が20万円のときの利益は50万円になります。一方で、売上と家賃以外の経費が同じ金額でも家賃が30万円のときの利益は40万円に減ります。

家賃が高すぎると開業後の運転資金を圧迫するため、家賃は売上目標の1/10以下を目安に探すことになります。また、物件取得費は家賃をベースに決まるため、家賃が低い方が、物件取得費も低く抑えられることに留意して物件を探してみましょう。

なお、集客がしやすい物件は家賃が高くなる傾向にあります。気に入った物件の家賃が、物件を探しはじめるときに設定していた予算に合わない場合は、物件の集客力に基づいて売上目標を計算しなおし、家賃に見合った売上になりそうかどうかを確認してみましょう。

コンセプトに合わせて広さを決める

ケーキ屋の開業に必要な物件の広さはコンセプトによって変わるため、コンセプトに合わせて広さを決めます。広さは「厨房スペース」「商品の陳列スペース」「カフェスペース」の3つに分けて考えられるため、それぞれに必要な広さの目安を確認してみましょう。

【物件の広さの目安】

場所	広さの目安
厨房スペース	6坪～14坪程度
商品の陳列スペース	3坪~5坪程度
カフェスペース	1坪あたり1.5席〜2席で想定する

たとえば、持ち帰り専門のケーキ屋にする場合、厨房スペースと商品の陳列スペースのみがあればよいため、9坪～19坪の広さの物件を探すことになります。一方で、客席が10席あるカフェスペースも併設するケーキ屋にすると、14坪～24坪の広さの物件を探すことになります。

また、ケーキ屋の場合、厨房にケーキを焼くためのオーブンや、完成したケーキやケーキの材料を保管するスペースが必要です。導入を検討している設備の大きさによっても必要な広さは変わるため、設備と導線を加味して広さを決めることになります。

ケーキ屋を開業するときの物件の広さは、コンセプトや導入予定の設備を考慮する必要があります。実際に内見に行くと坪数よりも広く見えたり、狭く見えたりすることもあるので、物件を探す際は、幅を持たせて広さの条件を設定してみましょう。

その他の物件の条件を決めておく

物件の家賃や広さ以外にも、あらかじめ決めておいた方がいい物件の条件があります。物件の階数や場所など、集客に影響する項目もあるため、どのようなものがあるのか、項目を確認しておきましょう。

【その他の物件の条件の例】

• 物件の場所（駅からの距離、大通りからの距離）
• 階数
• 駐車場
• 看板の取付の可否
• 築年数

たとえば、看板の取付ができない場合、通行者から認知されず集客がしにくくなる可能性があります。看板の取付の可否を確認する際は、ビルの外看板の取付可否だけでなく、通路や路地に置くA型看板の設置可否も確認しておくと安心です。

ケーキ屋の物件の条件を決める際は、お店のコンセプトをもとに、家賃や広さ以外の条件も考えておく必要があります。物件によって細かい条件は異なるため、譲れない条件以外は物件に合わせて変更できるように心づもりしておきましょう。

なお、近くにコインパーキングがある場合は、駐車場として使えないか交渉できる場合もあります。必須の条件以外は、代替案があれば提案してもらえるように不動産会社の担当者に条件を決めた背景を伝えてみてください。

物件を複数の方法で探す

物件は、複数の方法や複数の不動産会社に依頼して探してみましょう。不動産会社によって、把握している情報やサービスに差があるため、一社に絞って探すよりも並行して情報収集をした方が広く情報を集められるためです。

【物件を探す方法】

• 出店エリアの不動産会社を訪れる
• WEBサイトの情報を確認する
• 出店エリアを歩いて回る

たとえば、地域に根ざした不動産会社は、地域の情報に強く、貸主との連携が密にとれていて交渉に長けている可能性があります。一方で、広域を取り扱う不動産会社は、取り扱う物件数が多く、居抜き物件や飲食店に特化した物件など、条件にあった物件が見つかる可能性があります。

また、開業予定地を自分の足で探すことで不動産会社では紹介されていない物件を見つけられる場合もあります。開業予定地にある既存店や住民から話を聞いていくことで、まだ市場に出ていない物件の情報を手に入れられる可能性もあるからです。

不動産会社にも得意や不得意があり、把握している物件情報が異なります。そのため、探している物件の条件を明確に伝えて、複数のサイトや不動産会社を利用して探してみましょう。

なお、物件は、事業物件と比較して集客がしやすいぶん、入居条件が厳しい傾向がある「テナント物件」から探すこともできます。入居できるテナント物件を探したい人は、テナント物件に強い不動産会社を探すか、入りたい施設の管理者に連絡をとってみてください。

現地で物件の内見をする

めぼしい物件が見つかったら、現地で物件を内見することになります。実際に足を運んでみないとネット上では気づけないところがあるため、現地で確認する項目を整理してから物件の内見をしてみましょう。

【内見での確認事項】

項目	確認事項の例
内観	・階段やエスカレーターなどの移動手段 ・電気やガスなどのインフラの仕様 ・レイアウト ・採光 ・天井高 ・居抜きの場合は設備や備品の状態　など
外観	・外壁の状態やデザイン ・建物の視認性 ・看板の位置 ・駐車場の状態
周辺	・ごみ置き場の位置 ・土日や平日、昼や夜の人通り ・段差の程度 ・周辺のお店

たとえば、ファミリー向けのケーキ屋を開きたい場合、2階以上の物件でエレベーターがないとベビーカーを使っている親子が利用しにくく、来客数が減る可能性があります。また、周辺に公序良俗に反するお店があると子連れ世帯に敬遠される可能性もあります。

内見では、外観や内観だけでなく建物の周辺まで確認することができます。土日や平日など時間によって周辺の様子は変わる可能性もあるため、内見は時間をずらして複数回調査をしてみましょう。

内見には内装業者にも同席してもらう

ケーキ屋の場合、内見には内装業者に同席してもらうことをおすすめします。床やインフラ、排水など、内見する物件でケーキ屋を営めるかどうかを専門家に確認してもらえるためです。

【内装業者に主に確認してもらうポイント】

• 床がオーブンや冷蔵庫などの設備の重量に耐えられるか
• 電気容量が十分か
• 廃棄フードが外に出せるか
• 給排水の配管サイズ
• 入口や窓から什器備品が入れられるか

内見に内装業者に同席してもらうためには、あらかじめ内装業者を選定しておく必要があります。内装業者によって内装工事にかかる費用は異なるため、物件情報をもとに見積もりを出してもらい内装工事業者を内見前に比較しておきましょう。

なお、内装工事の見積もり方法を詳しく知りたい人は、「飲食店の内装工事の業種別費用相場と内訳と設計デザインでのポイント」を参考にしてみてください。

申込をして審査を受ける

物件を決めたら、物件取得の申込をして審査を受けることになります。審査完了までに条件をすり合わせることになるため、条件交渉をしたい場合は、希望条件をまとめて不動産会社の担当者に伝えておきましょう。

【交渉事項の例】

• 家賃
• 入居時期
• 看板の取付の可否保証料
• 融資が下りなかった際の違約金
• 解約費用や解約予告期間
• 退去時の原状回復

たとえば、ケーキ屋の閑散期にあたる夏ごろ契約を結ぶ場合、売上を見込める秋ごろまでフリーレントにできないかを交渉することもできます。また、フリーレントがある場合を除き、家賃は入居日から発生するため、入居日の時期をずらせないかも交渉できます。

一方で、入居時だけでなく、解約時の条件もすり合わせる必要があります。解約時に事業がうまくいっていない可能性もあるため、あらかじめ「居抜きのままで退去できないか」「解約予告期間を短くできないか」など、退去費用を抑えるための方法を確認しておきます。

契約は少なくとも2~3年続き、長ければ数十年続くため、分の悪い条件でも契約をしてしまうと後悔する可能性もあります。相場の坪単価の情報や事業計画書などを提出し、貸主が交渉に応じてくれそうな材料を準備して、納得のいく契約ができるように工夫してみて下さい。

なお、事業用物件は競合がいる場合、先着順ではなく、競合と同時に審査されることもあります。1番に申込しても競合の方が条件がいいと借りられない場合もあるため、人気のある物件で相場に合わない交渉はしないようにしましょう。

物件を契約する

物件を契約する際には、家賃をもとにした物件取得費を支払うことになります。物件取得費には、まとまった金額が必要になるため、事前にどれくらい必要になるかを確認しておきましょう。

【物件取得費の内訳】

• 保証金：家賃の6ヶ月分～10ヶ月分
• 礼金：家賃の0ヶ月分～2ヶ月分
• 仲介手数料：家賃の1ヶ月分
• 前家賃：家賃の1ヶ月分～2ヶ月分

たとえば、家賃20万円の物件の場合、物件取得費は160万円～300万円ほどになります。また、この他にも火災保険や鍵の交換などにかかる費用が発生する可能性もあります。

物件取得費は家賃をもとに計算されるため、家賃が高ければ高いほど物件取得費も高くなります。おおよその物件取得費を把握し、自己資金を貯めたり、融資の準備を進めたりして資金調達の計画をしておきましょう。

なお、融資を受ける場合、融資される金額は借主の状況や事業計画によって異なります。融資限度額まで融資を受けられると限らないと留意しておきましょう。

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まとめ

理想の物件に出会うまでには時間と労力がかかるため、開業時期を決めている人は、早めに動き出しましょう。コンセプトを決めないと条件がぶれて右往左往するため、最低でもターゲットやケーキの種類などの条件を固めてから物件探しを始めましょう。

また、条件を明確にして不動産会社の担当者に伝えておくと、開業する人と担当者が同じ目線で物件を探せるようになるため、効率的に探せます。貸主との条件の交渉も不動産会社の担当者を通して行うことになるため、複数の会社を比較して信頼できる担当者を見つけてみてください。