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美容室の開業における物件選びのポイントを解説

美容室を開業予定の人の中には、物件の取得を検討している人もいますよね。また、物件の選び方を知りたい人もいるでしょう。

当記事では、美容室の開業における物件選びのポイントを解説します。美容室を開業するための物件を探している人は参考にしてみてください。

ポイントは希望条件を整理すること

美容室の開業における物件選びのポイントは「希望条件を整理すること」です。希望条件を整理せずに物件を借りてしまえば、物件選びに失敗してしまうおそれもあるため、まずは想定している美容室のイメージから希望条件を整理してみましょう。

【希望条件を整理する項目の例】

  • 立地
  • 面積
  • 予算
  • 種類

希望条件を整理するときの項目として挙げられるのは「立地」「面積」「費用」「種類」です。これらの項目を整理せずに物件を借りてしまえば、物件選びに失敗してしまうおそれもあるため、取得する物件を探している人はそれぞれの項目を確認しておきましょう。

立地

物件を選ぶときのポイントのひとつは「立地」の希望条件を整理することです。立地はいくつかの種類に分けられ、それぞれ特徴が異なるため、美容室を開業するための物件を探している人は立地の種類ごとの特徴を確認してみましょう。

【立地の種類ごとの特徴】

項目 特徴 メリットとデメリット
住宅立地 住宅が密集する地域 <メリット>
・競合となる店舗が少ない傾向がある
・リピーターを獲得しやすい傾向がある
<デメリット>
・販促の費用対効果が低い傾向がある
・顧客が周辺住民に限られる傾向がある
商業立地 商業施設が密集する地域 <メリット>
・販促の費用対効果が高い傾向がある
・曜日や時間を問わず人通りが多い傾向がある
<デメリット>
・賃料が高い傾向がある
・競合となる店舗が多い傾向がある
オフィス立地 オフィスビルが密集する地域 <メリット>
・平日の人通りが多い傾向がある
・リピーターを獲得しやすい傾向がある
<デメリット>
・賃料が高い傾向がある
・土日祝日の人通りが少ない傾向がある

たとえば、「商業立地にある物件」を借りる場合、曜日や時間を問わず人通りが多いことにより、販促の費用対効果が高い傾向があります。その反面、商業立地にある物件は競合となる店舗数が多く、競争が激しいことにより、賃料が高い傾向があります。

また、「住宅立地にある物件」を借りる場合、競合となる店舗数が少ないことにより、会社帰りに立ち寄るリピーターを獲得しやすい傾向があります。その反面、住宅立地にある物件は顧客が周辺住民に限られ、販促の費用対効果が低い傾向があります。

いずれの立地もメリットとデメリットが存在するため、物件の立地を決めるときは立地の特徴を比較しつつ、希望条件を整理することがポイントです。美容室を開業するための物件を探している人は、それぞれの立地の特徴を押さえておきましょう。

物件のタイプごとに特徴が異なる

物件の立地を決めるときは物件のタイプごとに特徴が異なることを留意しておいてください。物件のタイプはいくつかの種類に分けられ、それぞれ特徴が異なるため、美容室を開業するための物件を探している人は物件の種類ごとの特徴も確認しておきましょう。

【物件のタイプごとの特徴】

項目 特徴 メリットとデメリット
ビルインタイプ ビル内の2階以上や地階にある物件 <メリット>
・内装工事費を抑えやすい傾向がある
・ターゲットとなる客層を絞りやすい傾向がある
<デメリット>
・賃料が高い傾向がある
・販促の費用対効果が低い傾向がある
路面店タイプ 建物の1階にある物件 <メリット>
・集客力が高い傾向がある
・販促の費用対効果が高い傾向がある
<デメリット>
・賃料が高い傾向がある
・内装工事費がかさむ傾向がある
商業施設タイプ 商業施設内にある物件 <メリット>
・集客力が高い傾向がある
・販促の費用対効果が低い傾向がある
<デメリット>
・店舗維持費がかさむ傾向がある
・営業時間や内装に制約がある傾向がある
ロードサイドタイプ 交通量の多い道路沿いの物件 <メリット>
・賃料が安い傾向がある
・ターゲットとなる客層を絞りやすい傾向がある
<デメリット>
・交通手段が限られる傾向がある
・外構工事費がかさむ傾向がある

たとえば、「ビルインタイプの物件」を借りる場合、そのビルの客層は他のテナントに左右されるため、ターゲットとなる客層を絞りやすい傾向があります。その反面、ビルインタイプの物件は人目に付きにくく、販促の費用対効果が低い傾向があります。

また、「路面店タイプの物件」を借りる場合、歩行者の人目に付きやすいため、販促の費用対効果が高い傾向があります。その反面、路面店タイプの物件は店舗の第一印象が集客数に影響を与えやすく、内装工事費がかさむ傾向があります。

なお、メリットとデメリットは一例です。メリットとデメリットはこの他にも考えられるため、美容室の開業を目的として物件を探している人は、それぞれのタイプの特徴を比較しつつ、物件のタイプの希望条件を整理してみましょう。

面積

物件を選ぶときのポイントのひとつは「面積」の希望条件を整理することです。必要となる面積は設備の数や従業員の数によっても異なるため、美容室を開業するための物件を探している人は想定している美容室の規模から面積を考えてみましょう。

【面積に応じた設備数の例】

面積 シャンプー台 セット面
7坪 1台 1面~2面
15坪 2台~3台 3面~4面
20坪 3台~4台 6面~9面

※目安となるため、実際の設備数とは異なります

たとえば、物件の面積が7坪程度の場合、「シャンプー台は1台」「セット面は1面~2面」が目安となります。常時1人~2人の顧客対応が発生する可能性があるため、その点を考慮しつつ、想定している美容室のイメージと照らし合わせることになります。

また、物件の面積が15坪程度の場合、「シャンプー台は2台~3台」「セット面は3面~4面」が目安となります。常時2人以上の顧客対応が発生する可能性があるため、その点を考慮しつつ、想定している美容室のイメージと照らし合わせることになります。

設備の設置数は物件の面積によっても異なるため、物件の面積を決めるときは想定している美容室の規模を考慮しつつ、希望条件を整理することがポイントです。美容室を開業するための物件を探している人は、想定している美容室の規模から面積を考えてみましょう。

作業室面積の基準が設けられている

物件の面積を決めるときは作業室面積の基準が設けられていることを留意しておいてください。各自治体が定める「構造設備基準」の中には、作業室面積の基準があるため、美容室を開業するための物件を探している人は作業室面積の基準も確認しておきましょう。

【各自治体が定める構造設備基準の例】

項目 基準
東京都港区 作業室面積は原則として内法13㎡以上
千葉県千葉市 作業室面積は原則として内法6.6㎡以上
埼玉県さいたま市 作業室面積は原則として内法9.9㎡以上

※各自治体の構造設備の資料をもとに株式会社SoLabo作成

たとえば、東京都港区の場合、作業室の面積は原則として「内法13㎡以上」です。「美容師法」と「港区美容師法施行条例」により基準が定められ、東京都港区にある物件を借りるならば、作業室の面積は内法13㎡以上の広さが必要です。

また、埼玉県さいたま市の場合、作業室の面積は原則として「内法9.9㎡以上」です。「美容師法」と「さいたま市美容師法施行条例」により基準が定められ、埼玉県さいたま市にある物件を借りるならば、作業室の面積は内法9.9㎡以上の広さが必要です。

なお、「椅子が7台以上は1台につき3㎡追加」など、作業室面積の基準は椅子の台数によっても異なります。根拠法令が改正され、作業室の定義が自治体ごとに異なる可能性もあるため、作業室面積の基準が知りたい人は各自治体の公式サイトを確認してみましょう。

美容室の開業における保健所の手続きが知りたい人は「美容室の開業における保健所の手続きの流れを解説」を参考にしてみてください。

予算

物件を選ぶときのポイントのひとつは「予算」の希望条件を整理することです。物件を取得するときは賃料以外の支払いも発生するため、美容室を開業するための物件を探している人は賃料以外の支払いも考慮しながら予算を考えてみましょう。

【物件を取得するときに発生する支払いの例】

項目 概要
保証金 物件を借りるときに貸主に預けるお金のこと。家賃の滞納や部屋の修理が発生した場合に充てられ、原則は退去時に返金される。
礼金 家主に支払うお礼金のこと。お礼金となるため、原則として退去時に返金されることはなく、礼金の金額は物件ごとに異なる。
空家賃 契約後から入居日までの間の家賃のこと。希望する物件を押さえる目的として入居時期よりも早く契約することがある。
仲介手数料 物件を紹介してくれた不動産会社に支払う手数料のこと。宅地建物取引業法により、仲介手数料は上限額が定められている。
保証会社利用料 保証会社を利用するときに支払う手数料のこと。保証会社の利用が必須となる物件の場合は保証会社利用料を支払うことになる。

たとえば、物件を契約するときは「保証金」を支払う可能性があります。保証金は敷金とも呼ばれ、家賃の滞納や部屋の修理が発生したときに充てるお金となるため、物件の退去時には、原則として使用額を差し引いた金額が返金されることになります。

また、物件を契約するときは「仲介手数料」を支払う可能性があります。仲介手数料は物件を紹介してくれた不動産会社に支払う手数料となるため、不動産会社を利用した場合は原則として支払うことになりますが、仲介手数料を無料にしている物件もあります。

物件の取得後は内装工事費も発生するため、物件の予算を決めるときは内装工事費がかかることを考慮しつつ、希望条件を整理することがポイントです。美容室を開業するための物件を探している人は、賃料以外の支払いも考慮しながら予算を考えてみましょう。

立地の条件によっても賃料相場が異なる

物件の予算を決めるときは立地の条件によっても賃料相場が異なることを留意しておいてください。賃料相場は駅徒歩の分数や周辺の施設などの立地の条件によっても異なるため、美容室を開業するための物件を探している人は賃料相場も確認しておきましょう。

【15坪程度の物件における賃料の例】

項目 最寄り駅 賃料
物件A 東京メトロ千代田線 表参道駅 450,000円
物件B 東京メトロ千代田線 明治神宮前駅 370,000円
物件C JR中央総武線 東中野駅 270,000円
物件D JR中央総武線 亀戸駅 130,000円

※「美容室の居抜き物件」「駅徒歩5分以内」の条件をもとに株式会社SoLabo作成

たとえば、「表参道駅が最寄りの物件A」と「明治神宮前駅が最寄りの物件B」を比較した場合、賃料の差は8万円ほどでした。いずれも東京メトロ千代田線沿線の駅徒歩5分以内にある15坪程度の物件ですが、それぞれ賃料に差があることがわかります。

また、「東中野駅が最寄りの物件C」と「亀戸駅が最寄りの物件D」を比較した場合、賃料の差は14万円ほどでした。いずれもJR中央総武線沿線の駅徒歩5分以内にある15坪程度の物件ですが、それぞれ賃料に差があることがわかります。

ただし、今回紹介した賃料はあくまでも一例です。「周辺環境」「人口密度」「交通手段」など、賃料相場はあらゆる要素が絡むため、賃料相場が知りたい人は開業予定地の付近にある不動産会社に賃料相場を聞いてみることも検討してみましょう。

種類

物件を選ぶときのポイントのひとつは「種類」の希望条件を整理することです。物件の種類は「居抜き物件」と「スケルトン物件」に分けられ、それぞれ特徴が異なるため、美容室を開業するための物件を探している人は物件の種類ごとの特徴を確認してみましょう。

【物件の種類ごとの特徴】

項目 物件の状態 メリットとデメリット
居抜き物件 以前の内装や設備が残る状態 <メリット>
・工期や費用を抑えられる
・スケルトン物件よりも物件数が多い
<デメリット>
・設備面の整備が必要になる
・レイアウトやデザインを変更しにくい
スケルトン物件 構造躯体だけの骨組みの状態 <メリット>
・設備の管理がしやすい
・レイアウトやデザインを自由にできる
<デメリット>
・工期や費用がかさむ
・退去時に原状回復が必要になる

「居抜き物件」とは、以前の内装や設備が残る状態の物件です。内装の補修や設備の交換が必要となる場合もありますが、美容室として使用されていた内装や設備がそのままの状態ならば、居抜き物件は内装工事にかかる費用や工期を抑えられる傾向があります。

「スケルトン物件」とは、構造躯体だけの骨組みの状態の物件です。内装や設備は施されておらず、内装工事費がかさむ場合もありますが、構造躯体だけの骨組みの状態となるため、スケルトン物件はレイアウトやデザインを自由に決められる傾向があります。

居抜き物件とスケルトン物件には、一長一短の側面があるため、物件の種類を決めるときはそれぞれの物件の特徴を押さえつつ、希望条件を整理することがポイントです。美容室を開業するための物件を探している人は、それぞれの物件の特徴を押さえておきましょう。

居抜き物件は設備の状態に良否がある

物件の種類を決めるときは居抜き物件の設備の状態に良否があることを留意しておいてください。設備が古い場合は設備の修理や交換が発生することも考えられるため、美容室を開業するための物件を探している人は居抜き物件の設備の状態も確認しておきましょう。

【居抜き物件に残る設備の例】

項目 具体例
洗髪設備 シャンプー台
施術設備 セット面
消毒設備 流し台
空調設備 エアコン
音響設備 スピーカー

設備の状態を確認するときのポイントは「構造設備基準」の観点から考えることです。美容室の設備は構造設備基準を満たしている必要があるため、構造設備基準に適合しているかどうかを確認することにより、修理や交換の必要性を判断できます。

また、設備の状態を確認するときのもうひとつのポイントは不動産会社の担当者に聞いてみることです。不動産会社の担当者は物件の使用歴を把握している可能性があるため、不動産会社の担当者に問い合わせることにより、修理や交換の必要性を判断できます。

居抜き物件は以前の内装や設備が残る状態の物件ですが、古い設備の場合は修理や交換が必要になることも考えられます。設備の修理費用や交換費用が発生するおそれもあるため、居抜き物件を検討するときは設備の状態を確認しておきましょう。

なお、美容室の設備に関する情報が知りたい人は「美容室の開業における設備の導入手順を解説」を参考にしてみてください。

物件選びのポイントを押さえた後は内見することも検討する

物件選びのポイントを押さえた後は内見することも検討してみてください。気になる物件を内見するときは周辺環境や室内状況に加え、いくつかの条件を確認することがポイントになるため、まずは内見時に確認する項目を押さえておきましょう。

【確認する項目の例】

  • 構造設備
  • 契約期間

確認する項目として挙げられるのは「構造設備」と「契約期間」です。これらの確認が不足していた場合、希望通りの美容室を開業できないことも考えられるため、美容室を開業するための物件を探している人はそれぞれの項目を押さえておきましょう。

構造設備

確認する項目として挙げられるのは「構造設備」です。施術をする関係上、「ドライヤー」「パーマ促進器」「シャンプー台」などの美容室特有の設備や備品を使用することになるため、内見するときはこれらの設備や備品が使用できるかどうかを確認してみましょう。

【確認する構造設備の例】

項目 具体例
電気設備 電力容量
給水設備 給水管の口径
排水設備 排水管の口径
ガス設備 ガス設備の有無

たとえば、内見時は「電気設備」を確認することも検討する余地があります。美容室の場合は「ドライヤー」「ヘアアイロン」「パーマ促進器」などの電化製品を使用するため、電力容量が足りなければ、電力容量を増やすための工事が必要になるかもしれません。

また、内見時は「給水設備」や「排水設備」を確認することも検討する余地があります。美容室の場合は「シャンプー台」を使用するため、給水管や排水管の口径が細ければ、給水管や排水管の口径を太くするための工事が必要になることも考えられます。

構造や設備に不備がある場合、その物件での開業が難しくなるおそれがあります。美容室として営業できる構造の物件を選択しなければならないため、構造や設備の確認に不安がある人は物件の契約前に内装工事会社に相談することも検討してみましょう。

契約期間

確認する項目として挙げられるのは「契約期間」です。テナントとして物件を契約する場合は「定期借家契約」と「普通借家契約」に分けられ、それぞれの契約内容が異なるため、内見するときは希望通りの契約ができるかどうかを確認してみましょう。

【契約期間の例】

項目 契約更新
定期借家契約 原則契約更新できない
普通借家契約 原則契約更新できる

定期借家契約とは、原則として契約更新できない賃貸借契約のことです。貸主と借主の双方が合意した場合は再契約できる可能性もありますが、定期借家契約は原則として更新することができず、契約期間が満了した場合は退去することになります。

普通借家契約とは、原則として契約更新できる賃貸借契約のことです。正当事由がある場合は契約を打ち切られる可能性もありますが、普通借家契約は自動更新を前提としているため、借主の解約意思がなければ、そのまま入居し続けられることになります。

なお、物件を退去するときは原状回復するための作業や費用が発生するおそれがあります。気になる物件を内見するときは契約期間に関する契約内容に加え、原状回復に関する契約内容を確認することも念頭に置きつつ、契約まわりの情報を確認してみましょう。

まとめ

美容室の開業における物件選びのポイントは希望条件を整理することです。希望条件を整理せずに物件を借りてしまえば、物件選びに失敗してしまうおそれもあるため、まずは想定している美容室のイメージから希望条件を整理してみましょう。

また、物件選びのポイントを押さえた後は内見することも検討してみてください。気になる物件を内見するときは周辺環境や室内状況に加え、いくつかの条件を確認することがポイントになるため、内見するときは確認する項目を事前に用意してみてください。

なお、美容室を開業するための物件を探すときは希望するエリアを散策することも方法のひとつです。希望するエリアを散策することにより、気になる物件を見つけられる可能性もあるため、物件を探すときは希望するエリアを散策することも検討してみましょう。

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この記事の監修者

田原 広一(たはら こういち)

株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者

田原 広一(たはら こういち)

平成22年8月、資格の学校TACに入社し、以降5年間、税理士講座財務諸表論講師を務める。
平成24年8月以降 副業で税理士事務所勤務や広告代理事業、保険代理事業、融資支援事業を経験。
平成27年12月、株式会社SoLabo(ソラボ)を設立し、代表取締役に就任。
お客様の融資支援実績は、累計6,000件以上(2023年2月末現在)。
自身も株式会社SoLaboで創業6年目までに3億円以上の融資を受けることに成功。

【書籍】
2021年10月発売 『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方38の秘訣』(幻冬舎)

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