2020.06.10

居抜き物件とは?賢い居抜き物件の選び方

不動産契約・各種許認可

開業するために物件を探しているとき「居抜き物件」という言葉を見かけることがあります。

聞きなれないこの「居抜き」という言葉、いったいどんな意味なのでしょうか?

今回は「居抜き」物件の選ぶポイントや、居抜き物件を借りる人・退去する人・物件オーナーにとってどのようなメリットやデメリットがあるのか紹介します。

1.居抜き物件とは?

通常、テナントを退去する際は「スケルトン」と呼ばれる、内装設備を全てはがした状態に戻して退去します。

これを原状回復といい、原状回復を行う工事を原状回復工事と言います。

原状回復工事についてはこちらの記事をご参照ください。

原状回復工事とは?工事区分と注意事項

しかし、原状回復をせずに内装を残したまま次の借主にテナントを貸し出すことができます。

これを「造作譲渡」といい、「造作譲渡」によって内装を残したまま貸し出される物件を「居抜き物件」と呼びます。

2.造作譲渡のやり方

造作譲渡を行うには、以下の流れになります。

①造作譲渡をしたい旨を大家に連絡する

②次の入居者を探す

③次の入居者が居抜き物件として借りるかを確認する

④前の入居者と次の入居者が物品の引き渡しや売買価格について交渉する

⑤交渉で決まった物品や設備の引き渡し状況をもとに「造作譲渡契約書」を作成する

⑥前の入居者が退去する

⑦新しい入居者が入居する

(1)造作譲渡をしたい旨を大家に連絡する

物件から退去する場合、まず大家に対して退去したい日程(数か月から1年程度先)を伝えます。

この時に造作譲渡を行いたいという旨を相談し、大家が受け入れてくれれば造作譲渡の手続きがスタートします。

(2)次の入居者を探す

造作譲渡することを大家が承認してくれたら次の入居者を探します。

退去日までには造作譲渡に関するすべての交渉を終わらせなければならないため、早めに行動を始めましょう。

(3)次の入居者が居抜き物件として借りるかを確認する

次の入居者候補が決まったら居抜き物件として借りるかどうかを確認します。

基本的には居抜き物件として募集をかけるため、ここに関しては問題ない場合が多くなるでしょう。

(4)物品の引き渡しや売買価格について交渉する

新しい入居者と合意が取れたらいよいよ物品や設備についての交渉です。

物品や設備に関してはリースでない限り前の入居者に所有権があるため、前の入居者が新しい入居者と直接交渉します。

実際に引き渡す設備、道具の内容や値段などの細かな点を詰めていきましょう。

(5)「造作譲渡契約書」を作成する

交渉がまとまったら「造作譲渡契約書」を作成します。

この「造作譲渡契約書」は、物品や設備の引き渡しについて交渉で決まった内容を書面にしたもので、後々トラブルが起きないための証拠として残しておく書類です。

忘れずに作成しておきましょう。

(6)前の入居者が退去する

「造作譲渡契約書」を作成するところまで終われば交渉に関しては終了です。

あとは「造作譲渡契約書」の内容に従って退去しましょう。

(7)新しい入居者が入居する

最後に新しい入居者が入居して造作譲渡が完全に完了します。

3.居抜き物件のメリット

(1)借りる人のメリット

居抜き物件を借りる場合のメリットは3つあります。

①必要なものがある程度揃っているので初期費用を抑えやすい

②工事の手間が減るので開業までの時間短縮ができる

③保健所の規格を満たしやすい

①必要なものが揃っているので初期費用を抑えやすい

居抜き物件を選ぶ最大のメリットと言えるのが、この初期費用を抑えやすい点です。

通常、開業時の内装工事では設備や家具をそろえて設置する工事費がかなりの割合を占めます。

居抜き物件では家具だけでなく、壁や床、ダクトや厨房などの設備に至るまで導入された状態で利用できるので内装工事費を大幅に削ることができるのです。

②工事の手間が減るので開業までの時間短縮ができる

内装工事が減るということは、工事にかかる費用だけでなく時間短縮もできるということです。

そのため、開業までの時間も大きく短縮されます。

開業が早くなればそれだけ稼げる期間も増えるため、より良いスタートダッシュができる点も見逃せません。

③保健所の規格を満たしやすい

飲食店などでは、店舗が衛生面の規定を満たしているかのチェックを保健所から受け、営業許可を受けなければなりません。

しかも保健所の指定する店舗施設の内装規格は保健所ごとに違うため、別の保健所の管轄に移転する場合や別店舗を出店する場合は、前の店と同じ内装では規格が通らないこともあります。

この点も居抜き物件では大きなメリットが。

元々条件をクリアしていた物件を借り受けるため、保健所のチェックに引っかかる可能性は低くなるのです。

(2)退去する人のメリット

退去する人にもメリットがあります。

大きなものは以下の2つ。

①原状回復工事の費用が掛からない

②譲渡する設備を売却扱いにすることで売却益が出る

①原状回復工事の費用が掛からない

原状回復工事は、1坪あたり2~5万円、大型の店舗やテナントの場合は1坪5~10万円程度の費用が掛かります。

原状回復工事を行うと退去時の費用がかなり大きくなるため、退去時に原状回復費用が掛からないのは非常に大きなメリットです。

②譲渡する設備を売却扱いにすることで売却益が出る

退去時に置いていく荷物は、次の入居者との間で売買取引を行うことができます。

この時に多少ではありますが売却益が出るので、原状回復工事の費用だけでなく、産業廃棄物や粗大ごみの処理費用を含む、退去時にかかる経費を削減することが可能です。

(3)物件オーナーのメリット

物件のオーナーにとってのメリットは以下の3つが挙げられます。

①原状回復工事の時間が短くて済むので周りのテナントに迷惑をかけにくい

②前の借主が退去する前から次の募集を始められるので空室期間を短縮できる

③開業のリスクが低いので借主も見つかりやすい

①原状回復工事の時間が短くて済むので周りのテナントに迷惑をかけにくい

原状回復工事を行う場合はどうしても騒音や汚れ、臭いが避けられません。

そのため、近隣に多少なりとも迷惑をかけてしまう可能性が高くなります。

原状回復工事を行わない居抜き物件の場合はこういった心配がないので、オーナーとしても面倒が起きずに助かるというわけです。

②前の借主が退去する前から次の募集を始められるので空室期間を短縮できる

通常、新しい借主を探す場合は前の借主が退去してスケルトンの状態に戻してから募集を開始します。

この場合、新しい借り手がつくまでの空白期間ができてしまうため、オーナーはその間家賃収入がなくなります。

居抜き物件の場合、前の借主が退去する前に退去する借主と新しい借主が交渉をする必要があるため、前の借主が退去する前から募集を始めます。

これによって、空室期間が短くなり、オーナーの収入がない期間が大幅に短縮されるのです。

③開業のリスクが低いので借主も見つかりやすい

初期費用が少ないということは、事業そのものの開業リスクも低くなるということです。

そのため、居抜き物件は非常に人気となっています。

つまり、居抜き物件にすることでスケルトンにするよりも借主が見つかりやすい傾向がある、ということ。

これもオーナーにとってはテナント募集の手間がかからず、空室期間も減るのでありがたいポイントです。

4.居抜き物件のデメリット

(1)借りる人のデメリット

借りる人が注意しなければならないデメリットは主に2つあります。

①中古なので耐用年数が少ない

②メンテナンス費用が掛かる場合がある

①中古なので耐用年数が少ない

居抜き物件の場合、設備や道具、家具は中古で譲り受けることになります。

中古設備は内装設備の耐用年数がすでに消費されているために、あまり長い間そのまま使用することができません。

ある程度年数がたったら買い替えやメンテナンスが必要なことが多いので、耐用年数と前回工事からの経過年数は確認しておきましょう。

特に排気、排水回りは劣化も早いので注意が必要です。

②メンテナンス費用が掛かる場合がある

こちらも中古で譲り受けることが原因のデメリットで、中古ゆえに新品よりも故障する可能性が高く、その都度メンテナンス費用が掛かってしまう可能性があります。

メンテナンス費用が高額になる場合もあり、居抜きで軽減したはずの経費が余計に掛かってしまうリスクも背負わなければなりません。

このリスクを軽減するために、事前に設備の動作確認は確実に行っておきましょう。

(2)退去する人のデメリット

退去する人のデメリットは2つ。

①交渉がうまくいかないと次の借主が決まらない

②退去日までに退去できないと損害賠償に発展する

①交渉がうまくいかないと次の借主が決まらない

造作譲渡の流れについて解説した通り、交渉は退去前に行います。

この交渉がうまくいかなければ次の借主が決まらず、造作譲渡での退去もできなくなってしまうのです。

②退去日までに退去できないと損害賠償に発展する

退去日までに退去できなければ、契約期間外に物件を使用してしまうことになります。

契約外の使用となると当然オーナーは次の借主から入るはずだった利益を得られません。つまり損害を被ることになるので、その損害を補填しなければならないのです。

退去費用を抑えるために造作譲渡を行うはずが、こうなるとより大きな出費になってしまいます。

この事態を防ぐためには、退去日までの猶予を少し長めに設定する、一定期間内に造作譲渡先が見つからなければあきらめてスケルトンに原状回復する、といった方法があります。

造作譲渡ばかりにこだわらず、ある程度見切りをつけた交渉も必要です。

(3)オーナーのデメリット

オーナーにとってのデメリットは実はあまりありません。

強いて言うなら退去日が遅れた場合に次の入居者が入れないことですが、損害賠償で補填は利きます。

書類で通知するといった面倒は増えますが、基本的にはそこまで重いデメリットはないと考えていいでしょう。

5.居抜き物件の選び方

居抜き物件を選ぶポイントは以下の3つです。

①以前の店舗の退去理由

②立地

③内装がイメージに合うか

(1)以前の店舗の退去理由

まず気を付けなければならないのは、前の店舗の退去理由です。

前の店舗がその場所での事業をやめる場合、拡大のための移転をする場合などを除いて基本的には撤退のはず。

その撤退理由次第では、同業種を同じ場所で行っても失敗する確率が高くなる可能性があります。

特に危険なのが前の店舗の評判が悪かった場合。

飲食店で味があまりよくない、などの場合はまだ何とかなることもありますが、近隣とのトラブルが多かった場合は非常に危険。

そもそも人が店舗周辺に寄り付かないため、店舗の中身が変わっていても集客がうまくいかず、せっかく開店したのに客が入らない、といった事態につながってしまいます。

前の店舗の評判は事前に確認しておきましょう。

(2)立地

集客において、立地は非常に大切。

居抜き物件でなくとも立地には気を付けるべきですが、居抜き物件の場合、前の店舗がうまく集客できず、撤退することになった原因が立地にあることも多いのです。

駅などの人通りの多い場所に近い立地か、自分がターゲットにするお客さんが多い地域かどうか、といったポイントはしっかり押さえておきましょう。

(3)内装がイメージに合うか

内装イメージは非常に大切です。

例えば、落ち着いたカフェを開店するのにビビッドカラーの派手な壁の店では雰囲気が合いません。

業種が同じでもターゲットにする層が違えば店舗イメージも変わってきます。

ターゲット層を呼び込める内装かどうかはしっかり確認しておきましょう。

まとめ

居抜き物件は初期投資を少なくでき、開業のハードルを下げてくれるありがたい賃貸物件です。

しかし、居抜き物件だからこそのデメリットやリスクも多いので、メリットを大きく、デメリットを小さくするために交渉と確認の際は細かなところまで気を付けておきましょう。