2020.04.11

原状回復工事とは?工事区分と注意事項

その他

「原状回復工事」とは契約が終わった賃貸物件を返す前に元の状態に戻す工事のことです。

不動産の賃貸を行う上では避けて通れない「原状回復工事」ですが、実は同じ「原状回復工事」でも契約内容によって大きな違いが出てくることがあるんです。

場合によっては費用が発生することも。

そこで今回はこの「原状回復工事」について解説します。

1.原状回復工事とは?

(1)入居前の状態に戻す工事

「原状回復工事」とは、賃貸契約が終了して退去する物件を明け渡す前に、入居前の状態に戻す工事のことです。

 

契約内容にもよりますが、基本的にはテナントの都合で追加した間仕切りや給排水などの設備の撤去や、使用中に不注意でできた傷や汚れの修繕を行います。

(2)現状回復工事を行う理由

現状回復工事を行う理由は借主によって部屋の使い方が大きく異なることが多いからです。

 

部屋の使い方が大きく異なる、ということは一人目の借主が使いやすいと思った部屋のカスタマイズも次の借主には使いにくい場合があるということ。

 

次の借主に貸すときに借主がカスタマイズしやすいよう、フラットな状態に戻しておく必要があるのです。

 

2.原状回復工事の工事区分と注意点

工事区分とは、工事業者を選定するときに依頼者と工事の発注者の組み合わせによって分けられる工事の種類のことです。

 

工事区分はビルによって細かな規定が違うのですが、基本的には誰が業者の選定をするのか、だれが工事費用を負担するのかの違いによってA工事、B工事、C工事の三つに区分されます。

 

どの工事がどの区分になるのか、というのは基本的にビルの工事区分表に載っています。

まずは入居前に確認しておきましょう。

工事の発注 業者の選定 費用負担
A工事 オーナー オーナー オーナー
B工事 入居者 オーナー 入居者
C工事 入居者 入居者 入居者

(1)A工事

A工事は物件のオーナーが業者を選定し、費用もオーナーが負担する工事のことです。

 

基本的にビル自体の躯体工事や通路やエレベーターなどの共用施設、ガスや給排水のメーターなど、テナント入居者とはあまり関係のない工事を行うことが多い工事になります。

 

(2)B工事

B工事は物件のオーナーが業者を選定し、費用は入居者が負担する工事のことです。

 

基本的に、入居者の求めに応じてビルそのものに手を加える場合がB工事の区分になります。空調や照明、防災設備に係るものはB工事になることが多いでしょう。

また、入居者が求めるものではありませんが、原状回復工事もB工事となることがほとんどです。

(3)C工事

C工事はOCGオーナーに確認を取る必要はあるものの、依頼業者も入居者が選定することができる工事です。

 

店舗の内装工事や照明器具の設置、電話やインターネットに関する工事もC工事になることが多くなります。

 

確認さえとれば工事業者との間にオーナーを通す必要がないため、スムーズにコミュニケーションをとることができるため、費用や工期に関する融通が利きやすくなります。

3.原状回復工事に関する注意点と対処法

(1)B工事に注意

B工事は入居者の費用負担でオーナー指定の業者に頼む工事です。

 

原状回復工事を行う場合、オーナーとしては信頼できる業者に頼みたいため、高くても質のいい業者を選ぶ傾向が強くなります。

オーナーの懐が痛まないことから値段交渉があまりされず、見積もりが甘くなりがちなのも困ったところです。

 

これらの理由から、通常の費用相場の1.5~2倍近く、場合によっては3倍、4倍にまで膨れ上がることがあるのです。

 

店舗やオフィスの移転時の費用が工事費で跳ね上がってしまう可能性があるので注意しなければなりません。

◯オフィスや店舗の原状回復工事の相場とは

 

原状回復工事の費用相場は一般的な中小規模のオフィスや店舗のスケルトン戻しの場合は1坪あたり2~5万円程度、大規模なオフィスや大型の店舗では1坪あたり5~10万円程が相場です。

 

ただ、近年では原状回復工事のいらない居抜き物件の増加や価格戦争や多重受けによって相場そのものが不安定になっているため必ずしもこの通りの相場になるとは限りません。

原状回復工事の相場についてはこちらの記事で詳しく説明していますので、あわせてご参照ください。

オフィスや店舗の原状回復工事の相場とは

(2)原状回復工事費用を減らす対策

業者の指定はオーナーであっても、工事金額を減らす方法はいくつか存在します。

①C工事にできないか確認を取る

まずはオーナーに対し、B工事でなくC工事にできないか確認を取りましょう。

もしC工事にできれば複数社で見積もりを取って安い業者を選んだり、工事内容に関して細かな相談ができるのでコストを削減しやすくなります。

②見積もりを確認する

アパートなど個人の入居でも一時期問題になりましたが、業者の見積もりを確認すると実はエレベーターや通路など、共用部分の工事費まで含まれていた、といった事態が発生することがあります。

他にも一部の修繕でよかったはずが全面修繕することになっていたり、カーペットや壁紙の汚れなど、本来原状回復に含まれていない部分まで修繕することになっていたりということも。

 

オーナーの見積もりが甘くなっていたり、場合によっては故意にこういった修繕範囲を広げて工費を上乗せしている場合があるため、値段が高いと思った場合には確認してみると減額交渉をすることができます。

 

ただし、賃貸契約の時点で契約書に原状回復内容が記されている場合があります。この場合は減額請求ができなくなってしまうので、まずは契約内容を確認してみましょう。

③他の業者の見積もりで交渉する

たとえ直接業者を変更することができなくとも、他社の見積もりと明らかに価格が違う場合は、いわゆるぼったくりとなる可能性があり大きな問題に発展する可能性があります。

 

そのため、異なる見積もりを出すことで相手業者が価格交渉に応じてくれる場合があります。

この場合はトラブルを避けるため、余裕があれば弁護士にも協力を仰ぎたいところです。

4.店舗の場合、造作譲渡の選択肢もある

(1)造作譲渡とは

造作譲渡とは、テナントを退去するときにいわゆる居抜き物件として、スケルトンの状態に原状回復せずに譲渡することを差します。

 

借主からは必要なものが揃っているので初期費用を抑えられることから人気の居抜き物件ですが、退去する側も原状回復工事の手間が減り、なおかつ譲渡する設備が自前のものなら多少ながら売却益が出るので、退去時の費用が安く済むメリットがあります。

 

物件のオーナーも、

  • 原状回復工事の時間が短くて済むので周りのテナントに迷惑をかけにくい
  • 前の借主が退去する前から次の募集を始められて空室期間を短縮できる
  • 開業のリスクが低いので借主も見つかりやすい

 

といった多くのメリットがあるので、近年では造作譲渡の提案を受け入れてくれやすくなっています。

(2)造作譲渡のやり方

造作譲渡をするためには、まず大家に了承を得なければなりません。

その後、次に借りる入居者が造作譲渡を受け入れるかどうかの確認をとります。

 

この2つの確認が取れて初めて、造作譲渡として原状回復工事をせずに退去を行うことができるようになるのです。

 

また、後々トラブルとなることを回避するため、物品の譲渡価格や引き渡し時にどんな状態で引き渡すのか、といった内容を記した「造作譲渡契約書」を作成する必要があります。

 

この「造作譲渡契約書」を作成しておけば後は通常の引継ぎと同じく、期間を満了した後に退去するだけです。

(3)造作譲渡の注意点

造作譲渡は、次に借りる入居者が決まって初めて造作譲渡をすることを決められます。

つまり、造作譲渡にこだわりすぎると次の入居者が決まらない限りいつまでたっても売却の準備ができない、といったリスクがあることにも留意しましょう。

 

また、退去をする場合は退去数か月前から「〇月〇日で退去します」と契約終了をオーナーに伝えておく必要があるのですが、最悪の場合この退去日に間に合わなくなってしまうこともあります。

こうなると契約外の物件使用になり、損害賠償に発展する可能性もあり、大きな損害になってしまうので、造作譲渡先が決まらない場合はある程度で見切りをつけて、原状回復工事に切り替えるようにしましょう。

まとめ

原状回復工事はテナントを入居前の状態に戻す、移転や退去の場合には必須の工事です。

 

それだけに金銭トラブルに発展することも多いので、原状回復工事については契約時から確認をしておきましょう。

 

また、造作譲渡をする場合は原状回復工事が不要となりますが、期限内に造作譲渡ができなかった場合のリスクもあるので、メリットとデメリットを天秤にかけて退去の予定を立てるようにしましょう。