2020.02.22

店舗物件探しでよく聞くスケルトンって何?

内装/外装

開業しよう!と思ったときに、お店のコンセプトを決めて、次に決めるのは“どこで開業するか”ですよね。

どんな物件が良いか、物件情報を見ていると「スケルトン」というワードを耳にすることも多いかと思います。スケルトンって何?どんな店舗なの?そんな疑問をここで解説します。

1.スケルトンとは

店舗物件を探しているときに出てくる“スケルトン”は、店舗の内装設備がない状態のことを言います。簡単に言うと「コンクリート打ちっぱなしの状態」のことです。

反対の言葉として“居抜き”があります。これは内装や設備など以前の店舗のものがそのまま残っている状態のことです。

スケルトン物件は契約後内装工事を自由に行うことが出来ます。自由といってもある程度制限はある(躯体に穴をあける等)ため、事前にどこまで手を加えてよいのか不動産屋に確認をしておきましょう。

また、のちに解約をして退去する場合には契約前の状態に戻す必要があります。これを原状回復と言います。

造作状況にはよりますが、原状回復のための解体工事費用の相場は飲食店の場合、次のようになっています。

  • 20坪程度まで 坪単価約2万円~4万円
  • 30坪程度まで 坪単価約5万円~7万円
  • 50坪程度まで 坪単価約8万円~10万円

また、原状回復は居抜き物件で入居した物件でも必要になる場合がありますので、契約時に原状回復工事が必要かどうかきちんと確認しましょう。

【スケルトン物件】

スケルトン物件の例

【居抜き物件】

居抜き物件の例

2.スケルトンのメリット

(1)思い通りのレイアウトや設備を導入しやすいので愛着がわく

内装設備が何もない状態なので、店内のレイアウトを一から全て自分で自由に決めることが出来ます。内装にこだわりたい方には一番のメリットと言えるでしょう。

店舗全体のデザインを統一させやすく、コストをかければ最新・高機能の設備を導入することもできます。

一から作り上げた店舗には自然と愛着が湧きますよね。

(2)設備の管理がしやすい

居抜き物件の場合だと、設備はそのまま使えるため費用を抑えられるところもありますが、物件によっては一部追加工事が必要な場合もあります。

そのため、工事の内容によっては一部修繕よりもスケルトンで一から工事をするほうが見積もりも出しやすく費用を抑えられるケースもあるのです。

また、居抜きで譲渡を受けた設備は何年使用されているものか把握しづらい為、運営を始めてすぐに故障してしまう可能性もあります。そうなると設備の入れ替えが発生し、交換するために一部壁の解体が必要になる場合もあるため、思わぬ出費が発生することがあります。

3.スケルトンのデメリット

(1)費用が掛かる

壁や床などの工事はもちろん、電気配線や給排水工事などゼロから造作工事を行うため、工事に多額の費用がかかることがあります。

また、店舗を賃貸契約してから開業までに少なくとも1か月ほど工期が掛かるため、オープンするまでの間の家賃も発生します。フリーレント期間があるかどうかも物件探しの時に確認するとよいでしょう。

さらに先に記載したように、“現状回復”の契約の場合、退去時に契約前の状態に戻さなくてはならないため、解体工事費が必要となります。契約時に退去する際の内装をそのままの状態で返還することができるか交渉することも可能です。

(2)店舗のオープンまでに時間がかかる

何もないところか店舗を造るため、デザインから打合せ実際の工事と準備期間を含めると3か月ほどかかります。工事期間だけだと一般的には1か月程度ですが、工事に入るまでの打ち合わせを念入りにしておかないと、工事期間中に変更等発生し追加で費用がかかったり、工期も延びてしまったりします。

4.スケルトン物件での内装工事スケジュール

デメリットでオープンまでの時間がかかると上げましたが、スケルトン物件で開業することを決めたら、具体的にどのくらい期間が必要なのでしょうか。

コンクリート打ちっぱなしの何もない状態で一からデザインを考え、工程を決めて…となると完成まで2~3か月は考えておくと安心です。

急なトラブルにも対応できるよう、開業日は余裕をもって設定しておきましょう。

(1)内装工事スケジュール

一般的な内装工事のスケジュールは次のとおりです。

①内装工事会社を探す

②店舗のイメージを打合せ

③現地調査

④デザイン案作成、デザインの決定

⑤見積をもらう

⑥内装会社決定・契約

⑦施工開始

内装会社とのデザインの打合せや見積の取得を行い、内装会社を決定するまで約1か月かかります。納得がいくまで内装会社を探したい、デザインのすり合わせに時間をかけたいなどと考えている方は余裕をもって1か月半は見ておくとよいでしょう。

デザインや内装にかかる金額が決まったら、いよいよ施工開始です。

スケルトンの場合、施工期間は飲食店舗で1か月ほどかかります。

内装工事が終わり、施工完了引渡を受けてから自身での作業が必要です。例えば、飲食店の場合、食器類のセッティングや水回りの整理などは引き渡しを受けてから行います。

デザインから施工完了で2~2か月半、引き渡し後の準備で余裕をもって2週間見ておくと安心です。

なお、内装工事の場合、着工時に半金、完工時に半金費用の支払いが発生することが一般的です。どのタイミングでどのくらい費用が必要になるのか計画を立てるためにも支払い条件はきちんと確認しておきましょう。

こちらの記事では内装工事についてさらに詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

新規出店に必要な内装工事とは

まとめ

資金に余裕があり、全て一から内装を作りたいのであればスケルトン、内装にはこだわらず早くお店を始めたいということであれば居抜きというようにどこにこだわりを持ってやりたいかに合わせた物件探しがお勧めです。

なお、スケルトン物件で開業する場合、内装会社の選定から内装工事の施工、実際にオープンできるようになるまで、3か月程度かかります。オープン予定日から逆算して物件選びや内装会社選びを始めるようにしましょう。

ソラボでは物件探しのお手伝いもしてくれる内装業者のご紹介も可能です。

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