2020.01.23

居抜き店舗のメリット・デメリット

不動産契約・各種許認可

「店舗開業しよう!」

そう思ったときにまず必要になるのが開業場所、店舗物件ですよね。

開業にはお金がかかりますので、なるべく店舗取得費用は抑えたいと考える方も多いのではないでしょうか。

そこで選択肢として挙がるのが「居抜き店舗」。

今回は、これから店舗開業を考えていて出来るだけコストを抑えたい方のために、居抜き店舗のメリットやデメリット、居抜き物件選びのポイントを紹介します。

居抜き店舗の特徴

居抜き店舗とは以前のテナントが使用していた設備・内装を残した店舗のことです。

スケルトン物件よりも工事期間を短縮出来たり、市場に多く出回っている為物件を探しやすいのが特徴です。

○スケルトン物件とは

コンクリート打ちっぱなしの状態の物件のこと。一から全て用意するため、思いのままの内装を施すことが出来ますが、その分費用は大きく工期も長くなることが多いです。

居抜き店舗のメリット

(1)改装費・設備費などの節約

内装はほとんどそのまま使えるのが居抜き物件のメリットです。クリーニングを入れたり壁紙を変えたりするだけであれば、そこまで費用は掛かりません。

内装費用が浮いた分、看板などの外装サイン工事に費用をかけて集客を狙うもよいでしょう。

(2)工事期間の短縮ができる

施工部分が最小限で済むため工事期間が短縮できます。ただし、現状のテナントが同業種同業態でクロス貼替やクリーニングのみの場合に限ります。

例えば飲食店の場合、以前もラーメン屋として使用していた店舗を今回もラーメン屋として使用するケースや、バーだった店舗をバーとして使用するなど同業態であればカウンターや設備等そのまま使用できるため、コストを抑えられます。

しかし、ラーメン屋だった店舗をケーキ屋として使用するなど異なる業態の場合、新たに設備を導入しなければならなかったり、ケーキ屋であれば菓子製造業の許可を取るためのリフォーム工事が必要になったりするため、思いのほか費用が掛かってしまいます。

(3)スケルトン物件よりも市場に多く出回っている

居抜き物件自体は多く出回っています。これから開業する業種と業態が似ている物件を見つけられるかどうかがポイントです。

(4)以前からの顧客を取り込みやすい

例えば、もともと飲食店だった場所であればその場所での飲食店開業は以前のお店に通っていた方が来てくれるかもしれません。

ただし、退去している何らかの理由があるので、それが場所による集客力不足であれば致命的です。逆に、現在の場所から事業拡大での移転であれば集客力が見込めるでしょう。

可能な限り退去理由も不動産屋に確認しましょう。

居抜き店舗のデメリット

(1)内装にこだわりだすとスケルトン物件よりも費用が掛かることがある

せっかくお店を出すのであれば内装にもこだわりたいですよね。

居抜き店舗の場合、内装設備をほとんど変更しないことを前提にしている為、内装をこだわりたいとなると、解体や設計に費用が掛かり結果的にはスケルトン物件よりも費用がかさんでしまいます。

居抜き物件で開業する場合には、もともとの事業形態が開業する事業と同じ物件を選ぶようにしましょう。

(2)経年劣化などで前の設備が使えないことがある

設備費を節約できるのが居抜き物件のメリットではありますが、その設備が本当に使えるものかしっかり確認しましょう。

前の店舗から引き継いだ設備が正常に稼働しない場合、オープンしてすぐに他の機器を購入しなくてはならなかったり、設備を入れ替えるために内装に手を加えないといけなかったりします。そうなると、思っていたより多額の費用が掛かってしまう可能性があるので注意が必要です。

居抜き店舗での開業がおすすめの方

残された内装や設備が活かせる同業種同業態での開業であれば居抜き店舗での開業がおすすめです。

例)

  • 飲食業(ラーメン屋)→飲食業(ラーメン屋)
  • 美容室→美容室

同業種同業態での物件を探すことにより、内装や設備費用は大幅に削減することが出来ます。

ただし、設備が古くてすぐ壊れて入れ替えが必要になる可能性もあるので、設備機器の状況は内見時にきちんと確認しておくようにしましょう。

また、オープンを急ぎたい方にも居抜き物件はおすすめです。

内装をほとんど変える必要がないので、工期は短く抑えることが出来ます。

前店舗のリニューアルオープンと間違えられないよう、外装には力を入れて新店舗としてのアピールをしたほうが良いでしょう。

居抜き店舗を探す前にこれだけは決めておく4つのポイント

住居用の賃貸物件を探すのと同じように、あらかじめいくつか開業にあたって譲れない条件は決めておきましょう。

(1)業種業態

開業するのであればもちろん決まっていると思いますが、居抜き物件を探すポイントは同業種同業態です。どんな業種でどんな業態で事業を始めたいのかきちんと決めておきましょう。

(2)開業エリア

集客にもかかわるので開業エリアは重要です。

ただし、エリアを絞りすぎるとなかなか物件が出てこず開業できないというリスクもあるので、希望の駅から2~3駅や市区町村2、3か所などある程度幅をもって探すようにしましょう。

(3)店舗の広さ(坪数)

一日の来客がどの程度あれば黒字になるのかを算出するためにも広さは重要です。

狭い店舗で回転率を上げたり、広い店舗で客単価を上げたり、収益を得る方法は様々ですが、どのような広さの店舗でどのように運営していくのかを明確にするためにも店舗の広さはきちんと決めておきましょう。

(4)賃料

客単価、回転率を踏まえたうえで無理なく支払える金額の物件を選定しましょう。

賃料がかさみ運営を切迫してしまっては元も子もありません。

軌道に乗るまでは賃料が経費の中で大きな割合を占めますので、家賃比率は売上高対比10%以内に抑えられる物件がおすすめです。

居抜き店舗の探し方

居抜き店舗の探し方としては、3つの方法があります。

  • インターネットで探す
  • 不動産屋に頼む
  • 自分の足で探す

それぞれの特徴を解説します。

(1)インターネットで探す

この中で、1番スピーディーで簡単なものはインターネットでの検索です。

「希望業態 出店したい地域 居抜き物件」

で検索をかけると希望に合った物件を見つけやすいです。

(2)不動産屋に頼む

不動産屋に頼む方法でのメリットはインターネットに載る前の情報を入手することが出来る点です。

不動産屋はマンションやビルのオーナーとの繋がりがある為、いち早く情報を得ています。出店を考えている地域が決まっていれば、その地域の不動産屋に出向き、相談してみるとよいでしょう。

(3)自分の足で探す

出店地域が決まっていれば自分の足で探すのも一つの手です。

これから開業するのであれば周辺地域の環境調査はとても大切ですので、インターネットで店舗の検索をする場合や不動産屋からの紹介であっても、必ず自分の足で見て回りましょう。

自分の足で歩いてみると、街並みや人通り、競合店の有無や繁盛具合など検索や聞いただけでは分かりづらい情報を入手できます。その中で「テナント募集」の貼り紙がある物件が見つかれば問い合わせしてみてください。

まとめ

自分の理想とする店舗を一から作るならスケルトン物件が良いですが、最初はとにかく最低限の内装でコストを抑えたいのであれば居抜き物件がおすすめです。

居抜き店舗のメリットデメリットを踏まえたうえで、どのような店舗にしたいのかをよく考えていただき、開業時の物件探しの参考になればと思います。

ソラボでは物件探しのサポートもしてくれる内装業者のご紹介も行っております。

ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せ下さい。

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